Она предсказала кризис недвижимости в 2007 году — и видит больше проблем впереди

Айви Зельман любит слаживать пазлы, большие с 2000 штуками. Это помогает объяснить, как она может оценить тысячи разрозненных данных по жилищным фондам США, чтобы собрать ее внимательно следящие взгляды рынка. Эта способность — плюс трудная работа и предварительные призывы к жилью как в верхней, так и нижней части рынка — вот почему она входит в число самых известных и высокопоставленных аналитиков в отрасли. Ее негативный взгляд на жилье в 2006 году также заработал ей прозвище Уолл-стрит «Ядовитая плюща».

Что она сейчас думает о жилье? Генеральный директор Zelman & Associates, экс-житель Нью-Йорка с 27-летним опытом, отмечает, что рост жилья в последнее время резко замедлился, и этот показатель растет в некоторых регионах и на рынках, таких как Западное побережье и среди роскошных домов. Тем не менее, она видит это замедление как паузу, но только если ставки по ипотечным кредитам не будут намного выше. Если они начнут приближаться к 5 3/4%, доступность станет проблемой, и все ставки будут отключены..

Баррон: Как бы вы охарактеризовали рынок жилья в США?

Зельман: Он находится в точке перегиба и определенно замедлился с того места, где мы были в прошлом году.

Существующие продажи жилья с начала года сократились на 2%. Большая часть из них была связана с избыточными запасами по доступным ценам. Это спорный вопрос, если это негативная тенденция действительно связанна с общим замедлением или нежеланием продавцов капитулировать на то, что покупатели хотят с точкой зрения цены.

В нашем Zelman Homebuilding Survey мы наблюдаем очень негативные тенденции. Чистые новые заказы начали год сильным, увеличившись двузначными процентами в годовом исчислении, но затем замедлились до среднегодичного роста этим летом, а затем немного снизились в годовом исчислении в сентябре. Вероятно, в октябре чистые продажи продолжали снижаться с ускоренным темпом. Это может привести к довольно уродливому четвертому кварталу, если эти тенденции продолжатся.

По мере продвижения процентных ставок они оказали влияние на спрос, и в некоторых случаях с большим трудом покупатели могли купить дом. По сравнению с прошлым годом ежемесячный платеж в размере 300 000 долларов США с использованием федеральной жилищной администрации застрахован будет на 13% выше. И цены на жилье также увеличились на 5% или 6%. Это намного дороже для начального уровня, среднего класса дома.

Есть нерешительность, чтобы приспособиться к новой ценовой среде, но, не предполагая дальнейшего роста ставок, нежелание начинает уменьшаться примерно в четыре четверти, что послужило бы хорошим предзнаменованием для весеннего сезона продаж.

Начнем с того, что на самом деле они будут сильнее, чем полагает рынок, а не потому, что жилье сильно, но из-за того, что около 40% нового жилья начинают строиться по спецификации. То есть у них нет покупателя. Начинаются опережающие заказы. Год за годом мы выросли примерно на 20% в абсолютном новом доме, построенном по всей стране, хотя все еще почти на абсолютном низком уровне.