Хотя большинство людей, в том числе основные экономисты, похоже, считают, что наши проблемы с пузырями прекратились, когда пузырь на рынке жилья США лопнул в 2008 году, реальность такова, что сегодня пузырей образуется даже больше, чем до Великой рецессии. Я считаю, что взрыв этих многочисленных пузырей может вызвать еще одну рецессию, которая может быть еще более суровой, чем прошлая. В этом выпуске я расскажу о пузыре, который в настоящее время формируется в коммерческой недвижимости США, и о том, как он может лопнуть.
Чтобы понять пузырь, который в настоящее время формируется в коммерческой недвижимости США, важно сначала понять чрезвычайно необычную валютную среду, в которой США были со времен Великой рецессии. После того, как в 2008 году лопнул пузырь на рынке жилья и кредитов в США, Федеральная резервная система отчаянно пыталась стимулировать экономику путем сокращения расходов по займам. ФРС снизила и держала процентные ставки практически на нулевом уровне (то есть, политику нулевых процентных ставок или «ZIRP») в течение семи лет и постепенно увеличивала эти ставки с конца 2015 года. К сожалению, опасные экономические пузыри образуются в периоды низких процентных ставок и лопаются, когда ставки снова повышаются. Таким образом, образуются пузыри доткомов, а также множество других пузырьков в текущем цикле, включая коммерческую недвижимость.
В дополнение к ZIRP, Федеральная резервная система использовала нетрадиционную денежно-кредитную политику, известную как количественное смягчение, которое с 2008 по 2014 год вливало ликвидность в финансовую систему США на сумму 3,5 триллиона долларов. При проведении количественного смягчения Федеральная резервная система создает новые деньги в цифровом виде для этой цели. Покупки облигаций и других активов помогает снизить процентные ставки и повысить цены активов.
В результате программ ФРС ZIRP и QE в последнее десятилетие практически все виды активов выросли в стоимости: акции, облигации, предметы искусства, классические автомобили, сельскохозяйственные угодья, жилая недвижимость и коммерческая недвижимость. В среднем цены на коммерческую недвижимость в США выросли на 111%, или более чем вдвое, по сравнению с минимумом 2009 года. Интересно, что большинство людей не осознают, что коммерческая недвижимость в США также переживала пузырь с 2004 по 2008 год одновременно с пузырем на рынке жилья в США. Этот ранний пузырь раздулся по многим тем же причинам, что и пузырь на рынке жилья, а именно: ультранизкие расходы по займам и низкие стандарты кредитования. С 2004 по 2008 год цены на коммерческую недвижимость выросли на 66%, но упали почти на 40% во время финансового кризиса 2008 года. Цены на коммерческую недвижимость выросли еще больше в текущем пузыре (111% против 66%), что означает, что грядущий кризис коммерческой недвижимости, вероятно, будет еще хуже, чем кризис 2008 года.