Попечители Самоуправляемого суперфонда ничем не отличаются от многих других австралийцев — они наслаждаются возможностью инвестировать в недвижимость напрямую.

Согласно данным Налогового управления Австралии, на долю недвижимости приходится около 13 процентов активов SMSF в размере около 750 млрд. долл. США — треть в списке инвестиций после австралийских акций и денежных средств и срочных вкладов. Инвестиции подразделяются на прямые инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость, причем первые составляют около 9 процентов, а вторые 4 процента.

Более высокий вес коммерческой недвижимости в портфеле SMSF не должен быть неожиданностью. Для многих малых и средних предприятий (МСП) возможность перевести свои помещения в SMSF и затем сдать их обратно по рыночной ставке имеет две привлекательные стороны — фонд имеет актив, стоимость которого, по всей вероятности, будет расти, и это устраняет любой риск из отношений «арендодатель-арендатор». Для других , владеющих недвижимостью напрямую, преимуществами являются арендный доход и более низкая ставка налога на прирост капитала при продаже недвижимости.

Доход от аренды добавляет к супер-балансу дополнительный бонус: взимается только 15-процентная налоговая ставка (или нулевой налог для участников пенсионного этапа). И, как и любая другая арендованная недвижимость, расходы подлежат вычету из налогооблагаемой базы.

Сливки на торте появляются, если собственность удерживается более 12 месяцев до продажи, при этом только две трети любого прироста капитала облагаются налогом по ставке 15 процентов (для тех, кто находится на пенсионном этапе, налог не взимается).

Однако попечители SMSF должны в полной мере знать некоторые конкретные правила, касающиеся владения и аренды имущества в их фонде. В частности, существуют ограничения на то, как вы или связанная сторона можете покупать и использовать имущество. Например, закон запрещает SMSF приобретать жилую недвижимость у любой связанной с фондом стороны (например, членов фонда или их родственников).

Инвестиционные вопросы

Важно отметить, что коммерческая недвижимость освобождается от этого постановления при условии, что уполномоченный оператор удовлетворен тем, что она подпадает под определение коммерческой недвижимости. Примерами могут служить коммерческие офисы, фабричные или продуктивные сельскохозяйственные угодья.

Речь идет не только о регулировании, речь идет об инвестиционных вопросах. Приобретение недвижимости может привести к тому, что инвестиционный портфель SMSF будет недостаточно диверсифицирован. Хотя золотых правил диверсификации активов нет, как Австралийская комиссия по ценным бумагам и инвестициям выразила обеспокоенность тем, что основная часть инвестиций SMSF приходится на один актив, в частности на недвижимость  для розничной торговли.

Все инвестиции должны соответствовать руководящим принципам, разработанным попечителями и изложенным в стратегии. Одной из обязанностей аудитора SMSF является обеспечение наличия инвестиционной стратегии и ее соблюдения попечителями.