Стоит ли покупать квартиру или машину, когда на них уже оформлен кредит?

Только в том случае, если имущество покупается по сниженной цене, значительная часть долга уже погашена, а переуступка долга оформляется официально. Во всех остальных случаях ввязываться в чужие долги бессмысленно. (Проще взять кредит \»с нуля\» и не мучить себя и банкиров.)

\»Мои родственники в США купили дом, по которому еще не погашен кредит, и очень довольны. Во-первых, он им обошелся значительно дешевле, ведь его продавали в спешке, в связи с тем, что заемщик потерял работу. Во-вторых, большая часть кредита уже погашена, и они платят очень низкие проценты банку. Такие сделки за рубежом происходят сплошь и рядом. Хотелось бы знать, а возможно ли это у нас?\» — спросила у \»Денег\» аудитор Наталья Шабловская.

Возможно, а почему нет? Правда, наши банки на переуступку кредита соглашаются пока еще не так часто, как в Америке. \»Банк может пойти на смену заемщика по кредиту в случае, если для этого есть объективные причины — выезд кредитора на постоянное место жительства за границу или семейные обстоятельства. Также смена заемщика приветствуется, если такая рокировка улучшит качество обслуживания данного кредита\», — рассказывает заместитель начальника управления кредитования физических лиц банка \»Форум\» Максим Жирко.

Стоит ли покупать квартиру или машину, когда на них уже оформлен кредит?

Только в том случае, если имущество покупается по сниженной цене, значительная часть долга уже погашена, а переуступка долга оформляется официально. Во всех остальных случаях ввязываться в чужие долги бессмысленно. (Проще взять кредит \»с нуля\» и не мучить себя и банкиров.)

\»Мои родственники в США купили дом, по которому еще не погашен кредит, и очень довольны. Во-первых, он им обошелся значительно дешевле, ведь его продавали в спешке, в связи с тем, что заемщик потерял работу. Во-вторых, большая часть кредита уже погашена, и они платят очень низкие проценты банку. Такие сделки за рубежом происходят сплошь и рядом. Хотелось бы знать, а возможно ли это у нас?\» — спросила у \»Денег\» аудитор Наталья Шабловская.

Возможно, а почему нет? Правда, наши банки на переуступку кредита соглашаются пока еще не так часто, как в Америке. \»Банк может пойти на смену заемщика по кредиту в случае, если для этого есть объективные причины — выезд кредитора на постоянное место жительства за границу или семейные обстоятельства. Также смена заемщика приветствуется, если такая рокировка улучшит качество обслуживания данного кредита\», — рассказывает заместитель начальника управления кредитования физических лиц банка \»Форум\» Максим Жирко.

То есть для начала следует все же убедить банкиров в том, что от смены заемщика им будет только лучше. При этом покупатель будет рассматриваться как новый заемщик, а значит, его платежеспособность будет проверяться на общих основаниях.

 

Зачем нам переуступка?

Однако зачем, спросит читатель, все это нужно? Ведь переуступка долга ничем особо не отличается от покупки квартиры в кредит с первоначальным взносом. Только продавец имущества получает на руки от покупателя не всю цену, а только ее часть (примерно рыночную цену за вычетом непогашенной части тела кредита). А покупатель просто переоформляет на себя чужой кредит, точнее — его оставшуюся часть. Так зачем это делать, если, заплатив те же деньги, можно оформить на себя кредит \»с нуля\»?

Дело в том, что многие банки выдвигают жесткие требования к размеру начального взноса при покупке, к примеру, жилья или б/у машины — 15—30% стоимости имущества, и баста. Если же найти заемщика, который погасил меньшую сумму, чем требует банк по первоначальному взносу, можно \»войти в кредит\» с меньшими затратами.

К тому же уже не нужно будет тратиться на комиссию, которая платится при оформлении первичной сделки (1—2% суммы кредита), оплачивать услуги, к примеру, оценщика (до 500 грн.) и риелтора (до 5% стоимости квартиры).

В деньгах эта экономия может вылиться не в одну тысячу долларов — все зависит от суммы кредита.

Кстати, имущество \»в кредите\» однозначно стоит дешевле. Чаще всего его собственник расстается с ним в связи с тем, что больше не в силах погашать кредит, либо решил сменить место жительства. Стремясь быстрей продать, он часто выставляет более низкую цену и вполне готов к торгам с покупателями, которых само слово \»кредит\» отпугивает не меньше, чем \»МММ\».

Большую роль в оценке целесообразности такой сделки для покупателя определяют условия кредитования, которые прилагаются к покупке (ставка кредита, штрафы за просрочку платежей и прочее). Ведь если \»старый\» кредит оформляется на нового заемщика, условия кредитования остаются прежними. А они могут быть и не слишком удобны новому заемщику.

В случае же если оформляется новый кредит, применяются те условия, которые действуют в банке на момент подписания соглашения. Если учесть, что в течение последних лет кредитные ставки имеют видимую тенденцию к снижению, для покупателя, в общем-то, предпочтителен вариант с обновлением условий. Но если, к примеру, кредит оформлялся недавно или под акцию, в таком случае покупателю, возможно, есть смысл переоформить \»старый\» кредит на себя.

Официальная часть переуступки кредита

Как же все сделать правильно, чтобы чужой кредит не отличался от своего? В Гражданском кодексе (ст.513, 521 и 1055 ГК Украины) сформулировано общее правило, согласно которому замена сторон в обязательстве оформляется договором в той же форме, что и основное обязательство. Для того чтобы продавец при переоформлении на нового собственника имущества, находящегося в кредите, не стал заемщиком, ему с согласия кредитора следует подписать соглашение о переуступке долга.

\»Соглашение о переуступке долга заключается с полной заменой стороны в кредитном договоре и должно представлять собой комбинированное соглашение об уступке требования и переводе долга по этому договору на третье лицо, то есть на нового заемщика\», — объясняет юрисконсульт ЮК \»Шмаров и Партнеры\» Николай Сидоренко.

Сделка проходит в банке и, как правило, с нотариусом, оформлявшим предыдущую сделку. Нотариальные услуги обойдутся от 300 грн., в зависимости от суммы сделки — от стоимости имущества, которое продается или покупается.

Нередки случаи приобретения квартир или автомобилей, находящихся в залоге у банка, по генеральным доверенностям. Это случается, когда недобросовестный продавец, имея обязательства перед банком, посредством доверенности пытается продать залоговое имущество по бросовой цене.

\»Передача денег осуществляется при оформлении доверенности и в ней не отражается. Доказать что-либо в будущем будет очень сложно. Чтобы не стать жертвой обмана со стороны продавца, нужно обязательно привлекать специалистов или юристов и тщательно проверять квартиру на предмет ее \»чистоты\», — предупреждают юристы.

Будете брать кредит?

Как правило, к переуступке долга прибегают в той ситуации, когда покупатель \»завязан\» на конкретном объекте и готов приобрести его вопреки довеску в виде кредита. К примеру, если интересует конкретная квартира, дом или автомобиль.

Чтобы оценить выгодность предложения, покупатель должен учесть следующие факторы. Во-первых, цена, которую запрашивает продавец, плюс остаток задолженности перед банком и затраты на переоформление не должны в сумме превышать среднерыночную цену имущества. Иначе сделка заведомо невыгодна.

Во-вторых, следует оценить условия кредитования, которые прилагаются к покупке. Но перед этим необходимо узнать, согласен ли банк на переуступку долга или возможен только вариант с выдачей нового кредита.

Особо выгодна переуступка в том случае, если продавец и покупатель связаны родственными или дружескими узами. Тут, как говорится, искать продавца не нужно. Правда, зачастую такая сделка не оформляется официально, а заключается устно, что ставит в рискованное положение и продавца, и покупателя.

Во что обойдется покупка имущества, уже купленного в кредит?

Исходные условия	автомобиль	Исходные условия	недвижимость
Объект сделки:	Mitsubisi Lancer 2005 г. выпуска	Объект сделки:	3-комнатная квартира в Киеве
Среднерыночная цена	$18 000	Среднерыночная цена	$250 000
Первоначальный кредит	на 5 лет	Первоначальный кредит	на 20 лет
Валюта кредитования	гривна	Валюта кредитования	доллар
Кредитная ставка	4% годовых	Кредитная ставка	12% годовых
Сумма кредита	$16 000	Сумма кредита	$100 000
Фактический срок кредитования	2 года	Фактический срок кредитования	4 года
Кредит выплачен	на 50%	Кредит выплачен	на 20%
Остаток кредита	$8000	Остаток кредита	$80 000
Сопутствующие затраты покупателя*	около $800	Сопутствующие затраты покупателя*	около $5200
Отчисления в Пенсионный Фонд (3%)	$540	Отчисления в Пенсионный Фонд (1%)	$2500
Регистрация в ГАИ	$150	Госпошлина (1%)	$2500
Нотариальное оформление договоров купли/продажи и переуступки долга	$60–100	Нотариальное оформление договоров купли/продажи и переуступки долга	$150–200
Приемлемая цена при переуступке долга	$9200	Приемлемая цена при переуступке долга	$164 800
Что не нужно платить:	(экономия)	Что не нужно платить:	(экономия)
комиссия банка при оформлении кредита	1–2% суммы кредита	комиссия банка при оформлении кредита	1–2% суммы кредита
		услуги риелторов	3–5% стоимости квартиры
		услуги оценщика	300–500 грн.

* Расходы на страховки не включены в сопутствующие расходы покупателя.

Стоит ли оформлять на себя чужой кредит?

 

ЗА
• Экономия денег на комиссиях и услугах посредников
• Возможность купить имущество с существенным дисконтом
• Возможность решить вопрос с первоначальным взносом, если денег на него не хватает
ПРОТИВ
• По \»старому\» кредиту ставки могут быть выше
• Очень сложно найти оптимальный вариант для себя (так, чтобы подошли и имущество, и условия кредитования)
• Новый заемщик может не понравиться банку, и он может отказать в переоформлении кредита

Итого :
Выгода от покупки имущества \»в кредите\» определяется не только ценой, запрашиваемой продавцом, но и условиями кредитования, которые \»идут в комплекте\» с приобретаемым имуществом.