В статье дается анализ ситуации о стоимости земельных участков под коттеджное строительство в Киевской области.
В прошедшем году во всех шести районах, которые прилегают к Киеву, происходили земельные скандалы вокруг земельных участвов. Ужесточение условий моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель породило новые, еще более изощренные схемы его обхода, которыми очень удачно пользовались люди, которые имели для этого соответствующие денежные ресурсы. Обострилось соперничество за пригородные земли украинской столицы. Отсутствие четко установленных границ населенных пунктов привело к ряду конфликтов между Киевом, областью, районными властями и сельсоветами. Не остались в стороне и коммерческие структуры, которые тоже хотят принять участие в переделе земель Киевской области. В результате возникших разборок страдают обычные владельцы земельных участков, находящиеся в «зоне боевых действий» : их право собственности на землю не гарантирует никто.
В статье дается анализ ситуации о стоимости земельных участков под коттеджное строительство в Киевской области.
В прошедшем году во всех шести районах, которые прилегают к Киеву, происходили земельные скандалы вокруг земельных участвов. Ужесточение условий моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель породило новые, еще более изощренные схемы его обхода, которыми очень удачно пользовались люди, которые имели для этого соответствующие денежные ресурсы. Обострилось соперничество за пригородные земли украинской столицы. Отсутствие четко установленных границ населенных пунктов привело к ряду конфликтов между Киевом, областью, районными властями и сельсоветами. Не остались в стороне и коммерческие структуры, которые тоже хотят принять участие в переделе земель Киевской области. В результате возникших разборок страдают обычные владельцы земельных участков, находящиеся в «зоне боевых действий» : их право собственности на землю не гарантирует никто.
Как правило, обход моратория внешне выглядит вполне законным- это введение земель в границы населенных пунктов, изменение целевого назначения под благовидным предлогом и т.д. Процедура завершается судебным решением, которое окончательно легитимизирует изъятие земель. В результате появляется участок под строительство коттеджного поселка, в котором конкретный покупатель приобретает в собственность конкретный участок в столько-то соток. Приобретение такого участка хоть и снижает риски для добросовестного покупателя, однако не устраняет их совсем. Часть застройщиков пошла по пути долгосрочной аренды земли под коттеджную застройку. Таким образом, застройщик перекладывает все хлопоты по приватизации земельного участка под жилым строением на плечи покупателя коттеджа.
Что объединяет покупателя и застройщика, так это зависимость от динамики роста цен на земельные участки. Летом 2007 года участки в Обуховском районе в окрестностях дамбы стоили до 70 тыс. у.е. за сотку, что результируется в 1 млн. у.е. только за участок размером в 15 соток. Конечно, сделки по продаже таких участков случаются довольно редко. Земли с более разумной ценой гораздо более ликвидны. Заплатив за сотку 2 тыс. у.е. в Броварском районе, через полгода можно выставить землю на продажу и выручить уже 2, 5 тыс. у.е., заработав 25% на такой сделке. Поэтому спекулянты смещаются на левый берег Днепра, где земля еще относительно дешева и имеет потенциал к подорожанию. Конечный пользователь земельного участка, как правило, выбирает правобережье. На стоимость земли в пригороде влияет недостаточная пропускная способность мостов через Днепр и концентрация деловой жизни в районе Печерска. Именно это сформировало высокий спрос и цены на Обуховской и Новообуховской трассе.
Ежемесячно агентствам приходится анализировать не менее 12 тысяч предложений из разных источников о продаже земельных участков в Киевской области. Среднестатистическая цена земли в прилегающих к Киеву районах на конец 2007 года составила 7, 2 тыс. у.е. за сотку, а прирост за январь 2008 составил 101 у.е. за сотку пристоличной территории. Спекулятивный интерес уже вышел за пределы 40-километровой зоны вокруг Киева. Зависимость темпа роста цены от областного центра очевидна. В более удаленных от Киева районах наблюдается недооценка земли и, как следствие, более динамичный рост стоимости земельных участков.
Несколько сложнее прогнозировать динамику цен в направлении Вышгорода, Ирпеня, Ворзеля- в этих направлениях цена привязана к строительству новых дорог, которые увеличат их транспортную доступность.
Но главная трудность всех прогнозов по динамике цен –ожидаемое изменение правового поля. На 2008 год в рамках программы правительства «Украинский прорыв: для людей, а не для политиков» в марте планируется четырех новых законов:
— «О рынке земель»
-«О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по упрощению процедур получения земельных участков в сфере строительства»
— «О государственном земельном кадастре» ( создание автоматизированной системы ведения госкадастра, а также о выделении земельных участков только через проведение аукционов.
Планируется завершить в 2008 году и выдачу госактов на право собственности на землю.
Все это кардинально поменяет ситуацию с предложением земельных участков в окрестностях Киева, так и по всей Украине.