Отечественный рынок недвижимости со времен обретения Украиной независимости живет своей, отдельной от государства, жизнью, а предоставление риэлторских услуг находится в \»свободном плавании\». Законодательного регулирования нет и не было, хотя о его необходимости все время идут разговоры. Взять на себя сертификацию риэлторской деятельности попытались саморегулируемые организации, но участники рынка сомневаются, стоит ли подменять государство (которое, впрочем, ничего не делает) в этом вопросе. В общем, коллизия получается…
Отечественный рынок недвижимости со времен обретения Украиной независимости живет своей, отдельной от государства, жизнью, а предоставление риэлторских услуг находится в \»свободном плавании\». Законодательного регулирования нет и не было, хотя о его необходимости все время идут разговоры. Взять на себя сертификацию риэлторской деятельности попытались саморегулируемые организации, но участники рынка сомневаются, стоит ли подменять государство (которое, впрочем, ничего не делает) в этом вопросе. В общем, коллизия получается…
Броун бы плакал
Первые агентства недвижимости появились в Украине в конце 80-х, когда наше, тогда еще советское, государство позволило гражданам выкупать у самих же себя квартиры. Помимо этой услуги, агентства оказывали помощь в размене и аренде жилья, в сборе информации о квартирах и земельных участках. С принятием в 1992 году долгожданного закона о приватизации в работе риэлторских (на тот момент — брокерских) контор лед наконец-то тронулся. Началось настолько интенсивное освоение рынка недвижимости, что \»господа присяжные заседатели\» в лице государства предпочли не входить в эту реку. Большинство сегодняшних агентств недвижимости (которых в одном Киеве насчитывается не менее 400) появились именно в 1993-1995 годах, когда затраты на их создание исчерпывались только регистрацией юридического лица и приобретением брокерской конторы.
Этот этап формирования рынка был для маклеров поистине \»золотым веком\», очень сильно напоминая со стороны иллюстрацию броуновского движения. Однако такое \»хаотичное перемещение\» объектов рынка недвижимости \»под действием ударов\» вновь образованных риэлторских фирм не могло продолжаться долго. Неконтролируемый \»прирост\» разнообразных агентств и контор привел к тому, что места под солнцем хватало уже далеко не всем. А поскольку операции с недвижимостью принадлежат к категории экономически рискованных, стало ясно: риэлторская работа требует особого контроля, ответственности за неграмотные действия посредника и усиленной защиты права собственности.
Узаконим отношения?
На сегодняшний день в Украине, по неофициальным данным, более 32 тысяч человек занимаются риэлторской деятельностью, а оборот рынка недвижимости достиг $5-6 млрд. в год, что составляет более 15% внутреннего валового продукта. Однако работа специалистов в этой сфере до сих пор не урегулирована законодательно. В Государственном классификаторе профессий Украины специальность \»риэлтор\» имеет код 3413. Но это лишь формально, так как в идеале для данной специальности необходимо иметь высшее образование. А сегодня в Украине существует лишь несколько техникумов и колледжей, обучающих студентов именно этой специальности. Но парадокс состоит в том, что у широкой массы работающих в сфере недвижимости нет потребности и желания ни в обучении, ни в сертификации.
Поэтому люди, которые ворочают подчас миллионами долларов (при стоимости жилья в столице от 70 тыс. у. е. за \»убитую\» гостинку), являются всего лишь посредниками. Они помогают гражданам \»купить-продать\» квадратные метры, при этом не неся перед потребителем ответственности, особенно за некорректно проведенную сделку.
Сегодня риэлторы должны работать в соответствии с Хозяйственным и Гражданским кодексами Украины, Законами Украины \»Об информации\», \»О защите прав потребителей\» и другими нормативными актами. Агентства выискивают те моменты в законодательстве, под которые подпадает какой-либо из аспектов отдельно взятого процесса купли-продажи, таким образом подстраиваясь под множество законов, зачастую вступающих между собой в противоречия.
Кроме того, украинские специалисты по недвижимости могут добровольно проходить сертификацию в общественных организациях, но этой возможностью пока воспользовались только 2% украинских риэлторов. К слову сказать, таких организаций на сегодня три. Корифеем является всеукраинская ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, созданная в 1995 году. АСНУ имеет 17 региональных отделений и 7 представительств (всего около 800 членов) и входит в состав основателей CEREAN (объединения национальных ассоциаций риэлторов стран Центральной и Восточной Европы). В противовес ее монополистическому положению в 2006 году была создана вторая всеукраинская организация — Украинская гильдия риэлторов (УГР), самым же молодым участником перипетий является Союз специалистов по недвижимости (ССН).
Командовать парадом буду я!
В свете вышеизложенного становится понятно, почему именно АСНУ неоднократно выступала и выступает инициатором законодательного урегулирования риэлторской деятельности. К слову, за последние годы было создано три законопроекта, так и не снискавших поддержки Верховной Рады. \»Это даже к лучшему. Проекты содержали в себе множество спорных моментов, — утверждает вице-президент Ассоциации Виктор Несин. — Однако последний, поданный летом этого года, я считаю самым удачным и достойным того, чтобы его приняли. В первом чтении он недобрал 7 голосов, но его представление совпало с переменами на политической арене. В скором времени, думаю, он будет рассмотрен снова\».
Суть упомянутого законопроекта такова: для регулирования рынка недвижимости в Украине и лицензирования его участников предлагается создать Риэлторскую палату Украины (РПУ) — самоуправляемую организацию, частично находящуюся под контролем госструктур. Она возьмет на себя функции регистрации субъектов рынка недвижимости и контроль за их деятельностью. РПУ будет включать в себя два комитета — сертификационный и дисциплинарный — и состоять из 9 членов: 6 от АСНУ и по одному от Министерства юстиции, Фонда госимущества и Госкомитета по земельным ресурсам.
По словам г-на Несина, представители от АСНУ будут избираться по результатам ежегодного Всеукраинского съезда либо подаваться по рекомендации Большого совета АСНУ. Что касается сертификации, то юридическое или физическое лицо просто проверяется на соответствие узаконенным требованиям и получает (или не получает) государственный сертификат. \»Конечно, если риэлтор хочет попасть в состав РПУ, ему необходимо будет вступить в наши ряды. Однако это не обязательный, а добровольный выбор каждого, ведь опротестовать решения РПУ можно будет, просто подав жалобу в соответствующую инстанцию. АСНУ стремится к законодательному урегулированию этого процесса и считает, что им должно заняться не государство, а специалисты-практики:\»
А практики-то против…
Едва ли не первый вопрос, закономерно возникающий у каждого после ознакомления с проектом: \»Почему именно АСНУ?\». Как утверждает вице-президент ассоциации, \»подачей законопроекта занимался народный депутат Игорь Прасолов. Именно его секретариат выбрал ту организацию, от которой будут подаваться кандидатуры в РПУ. Могу предположить, что он руководствовался нашим статусом крупной всеукраинской организации и тем, что мы работаем на рынке недвижимости более 10 лет\».
Однако у члена Украинской гильдии риэлторов и директора Днепропетровского бюро недвижимости \»Логутенко и партнеры\» Сергея Логутенко на этот счет иное мнение: \»Я считаю, что этот закон риэлторам не нужен. Наша деятельность и так регламентирована множеством документов, более того, государство уже признало профессию риэлтора, внеся ее в Государственный классификатор профессий. Единственное, что необходимо, — это стандартизировать риэлторские услуги, сделать их едиными для всех. А для этого закон не нужен, это можно сделать через Центр стандартизации и метрологии, надо только подать информацию от всех профессиональных сообществ.
Еще один важный момент: в законопроекте записано, что РПУ будет принимать экзамен, выдавать сертификаты и контролировать риэлторскую деятельность. Это чистой воды коррупция! Вся идея законопроекта сомнительна и не учитывает мнения других общественных организаций. Взять состав Риэлторской палаты — почему в нее вошли 6 членов АСНУ? А где представители других профессиональных сообществ? В РПУ, кроме представителей государственных институций, должны входить члены всех зарегистрированных общественных организаций. При этом должно быть паритетное соотношение, иначе об объективности принятия решений не может быть и речи\».
Сергей Степанюк, гендиректор агентства недвижимости \»Золотой ключ\», которое не входит ни в одну из конкурирующих организаций, считает, что закон должен быть, но не тот, какой предложила АСНУ.
\»Во-первых, он должен регламентировать отношения между продавцами и агентствами недвижимости, — говорит Степанюк, — четко определять размер комиссии и того, кто будет платить риэлтору за его работу. Во всем мире платят продавцы квартиры, у нас же эта обязанность почему-то перешла к покупателю. Размер комиссии тоже установлен традиционно. Есть в мировой практике такая сумма, как 5% стоимости квартиры — мы ее и запрашиваем. Законодательно она нигде не прописана, поэтому любой вправе спросить: откуда вы взяли такую сумму, и почему 5, а не 1%?
Во-вторых, необходимо четко очертить сферу деятельности риэлторских агентств. Ведь наша работа заключается не только в том, чтобы показать квартиру и свести покупателя с продавцом. На плечи риэлтора ложится проверка всех документов, подготовка и оформление договоров. Притом что традиционно на одну сделку агенту отводится норматив в час, бумажная работа в среднем отнимает 2-3 часа, и выходит, что на подготовку сделки времени уходит больше, чем на саму сделку.
В-третьих, закон должен установить ответственность риэлтора за свою работу. Деятельность любого агентства должна быть, прежде всего, лицензирована, и принимать решение о выдаче сертификата должно исключительно государство. Утверждение о том, что сертифицировать риэлторскую деятельность обязаны не чиновники, а практические специалисты, не имеет под собой никакого основания. Наша деятельность такая же, как и работа страховиков, аудиторов, адвокатов, подотчетных госорганам. В иерархии потребностей на первом месте у человека пища, на втором — кров. Почему же тогда вторым по важности вопросом жилья должны заниматься какие-то саморегулируемые организации? И где гарантия того, что РПУ не будет коррумпировать отрасль и брать взятки? Сертификат должен быть обязательно единым и государственного образца. Выдавать его должна не какая-нибудь общественная лавочка, а Государственный орган сертификации и регуляции риэлторской деятельности\».
Директор Киевского колледжа недвижимости Виктор Дзюбко еще более категоричен: самоучек нельзя допускать на рынок недвижимости, так как это ощутимо бьет по имиджу профессии и качеству оказываемых услуг. Тем более что сейчас нет элементарных единых стандартов работы риэлтора.
\»Существуют два пути получения образования. Первый — обучение по специальности, второй — краткосрочные профессиональные курсы. На сегодняшний день есть несколько программ, которые проводятся в рамках внутренней сертификации членов агентств. Но следует отметить, что они готовились и утверждались еще в 2000 году. Сейчас эти документы частично устарели и не учитывают изменений, происшедших за это время на рынке. Поэтому необходимо срочное внесение изменений в действующие программы и разработку новых. Учебные планы подготовки риэлтора должны включать такие дисциплины, как статистика, финансы, правовое регулирование операций с недвижимостью, оценочная деятельность, аудит, психологические и этические основы риэлторской деятельности\», — говорит он.
В сухом остатке
Будем откровенны — потребителю услуги гораздо важнее не кем, а как будет оказываться помощь в купле-продаже. Риэлторство — специфическая деятельность в сфере предоставления услуг, поскольку недвижимость — по сути, уникальный товар, одновременно принадлежащий к группе потребительских и инвестиционных товаров. Во всем мире риэлтор — дипломированный специалист с необходимым багажом правовых знаний, у нас же это — Марьванна, решившая заняться продажей квартир и в лучшем случае прослушавшая предварительный курс лекций при своем агентстве. Представьте себе больницу, на которой висит объявление: \»Нужны врачи. Квалификация и опыт работы значения не имеют; обучение — в процессе лечения больных и проведения операций\». Или банк, который обучает своих работников в процессе осуществления расчетно-кассовых операций или оформления предоставления кредитов или привлечения депозитов. Почему же мы вынуждены доверять такой серьезный вопрос, как жилье, любителям, в глубине души надеясь, что попадем на хорошего посредника и не останемся в результате сделки без денег и крыши над головой одновременно?