Обычно уже в марте Интернет пестрит сообщениями \»Сниму на лето домик у леса\». Дачи разлетаются как горячие пирожки. Однако в этом году капризы погоды добавили тревог арендодателям: весна выдалась холодная и желающих арендовать дачу пока не так много, как обычно. \»Деньги\» разузнали, что домик для отдыха еще можно успеть подыскать.
Сдача дач в аренду — новый и еще не освоенный в Украине вид деятельности. Он только начинает развиваться в Киеве, но об остальных городах Украины пока особо говорить не приходится. Исключение составляют курортные зоны — Крым и Одесса, где дома арендуют туристы, приехавшие на отдых. А, например, львовские риелторы были удивлены вопросом \»Денег\» об аренде дач. \»Дачные поселки у нас есть, но домики в аренду никто не сдает. Все используют их для собственных нужд\», — вздыхает директор львовского АН \»Обериг\» Виталий Будай. \»Рынок аренды дач у нас не развит, — соглашается c коллегой директор львовского АН \»Золотая арка\» Ирина Яремко. — площадь большинства участков 4—6 соток, а на них нет смысла строить большие объекты. Дома же в коттеджных городках не пользуются спросом, потому что инфраструктура там не развита, да и сами дома дорогие — по $950 за 1 м2 на начальном этапе строительства при минимальной площади одного дома 180 м2\».
Обычно уже в марте Интернет пестрит сообщениями \»Сниму на лето домик у леса\». Дачи разлетаются как горячие пирожки. Однако в этом году капризы погоды добавили тревог арендодателям: весна выдалась холодная и желающих арендовать дачу пока не так много, как обычно. \»Деньги\» разузнали, что домик для отдыха еще можно успеть подыскать.
Сдача дач в аренду — новый и еще не освоенный в Украине вид деятельности. Он только начинает развиваться в Киеве, но об остальных городах Украины пока особо говорить не приходится. Исключение составляют курортные зоны — Крым и Одесса, где дома арендуют туристы, приехавшие на отдых. А, например, львовские риелторы были удивлены вопросом \»Денег\» об аренде дач. \»Дачные поселки у нас есть, но домики в аренду никто не сдает. Все используют их для собственных нужд\», — вздыхает директор львовского АН \»Обериг\» Виталий Будай. \»Рынок аренды дач у нас не развит, — соглашается c коллегой директор львовского АН \»Золотая арка\» Ирина Яремко. — площадь большинства участков 4—6 соток, а на них нет смысла строить большие объекты. Дома же в коттеджных городках не пользуются спросом, потому что инфраструктура там не развита, да и сами дома дорогие — по $950 за 1 м2 на начальном этапе строительства при минимальной площади одного дома 180 м2\».
Донецкие агенты рынка недвижимости говорят, что и в их городе этот сегмент не пользуется популярностью. \»Арендуются объекты в лесных массивах, которые находятся в 30 км от Донецка, например, на севере Донецкой области — в Святогорске. Там аренда в среднем стоит от $400 в месяц. Пригород Донецка не пользуется спросом, и в ближайшие несколько лет вряд ли станет популярным. Как правило, все едут в Крым или на побережье Азовского моря\», — отмечает директор донецкого АН \»Фемида-сервис\»Сергей Тюрин.
Больше всего повезло тем, кому дача досталась легко: в наследство. Если возможности или желания отдыхать там летом нет, можно сдать домик в аренду и на ровном месте получить не менее $2 тыс. за летний сезон. А вот купить дачу для сдачи в аренду будет довольно непросто — цены даже на, казалось бы, неликвидные домишки просто сумасшедшие, особенно вблизи столицы. Например, под Киевом невзрачный домик с клочком земли стоит не менее $30 тыс. В Крыму и Одессе — не менее $10 тыс. Если арендная плата составит по $2 тыс. за сезон, столичные \»дачные\» инвестиции окупятся не меньше чем за 15 лет.
Можно, конечно, купить новый коттедж или построить дом самостоятельно, а затем дорого его сдавать. Но для осуществления этой затеи нужен неплохой стартовый капитал. За необходимые для строительства 5—6 соток в хорошем месте придется выложить чуть ли не $50 тыс. Само строительство обойдется еще дороже: на домик площадью хотя бы 150 м2 придется потратить минимум $75 тыс. Итого выходит $125 тыс. Сдача такого домика в аренду вроде бы должна приносить за летний сезон $10 тыс. дохода. Окупаемость инвестиций в этом случае — более 12 лет.
Готовые коттеджи в закрытом городке стоят еще дороже. Во-первых, их площадь редко меньше 300 м2, а во-вторых, цена 1 м2 — от $1 тыс. Законченный \»сруб\» обойдется как минимум в $350 тыс. Даже если он будет сдаваться по $5 тыс. в месяц, за лето набежит не более $15 тыс. Окупаться инвестиции будут в течение 20 лет! При этом стоит учитывать, что спрос на коттеджные городки невысок: инфраструктура там пока крайне бедная, а дома огромные и их эксплуатация влетает в копеечку (коммунальные платежи обычно оплачивает арендатор).
Можно сдавать домики посуточно. Например, на праздники. Три дня, проведенные на даче на Новый год, обойдутся во столько же, сколько стоит месяц аренды похожего дома летом. В курортных городах люди предпочитают сдавать домики в аренду именно посуточно. Но и внимания такое занятие требует повседневного.
Цена выбора
Существует три класса дач, предлагаемых в аренду под Киевом (в других крупных городах, где более-менее развит дачный сегмент, цены похожи, просто на $100—200 меньше киевских): \»эконом\», \»средний\» и \»элит\».
Дача эконом-класса должна быть расположена в лесной зоне или около водоема. Это возведенный в советские времена домик с минимумом необходимой мебели: спальные места, оборудованная кухня, плита, холодильник, шкаф. \»Конечно, на нем больших денег не заработаешь. Стоимость аренды подобного дома — до $500 в месяц\», — поясняет начальник отдела аренды киевского АН \»Планета Оболонь\»Татьяна Котенко.
Средний класс — это малогабаритный кирпичный дом с современной мебелью, бытовой техникой, холодильником, плитой, благоустроенной территорией вокруг дома — ухоженным газоном, беседкой, мангалом. Такая недвижимость обойдется в $1 тыс. за месяц.
Элит-класс — комфортабельный дом коттеджного типа в несколько этажей. Цена аренды зависит от уровня ремонта, состояния мебели, комплекта бытовой техники, наличия бассейна, сауны, бильярда, теннисных кортов или хотя бы столов для пинг-понга, гамаков и так далее. Стоимость дома может быть любой — до $10 тыс. в месяц и выше.
Популярными у киевлян считаются Вышгородское и Обуховское (Конча-Заспа) направления, где цена аренды на 20—30% выше средней. Время, за которое можно добраться от дачи до места работы в Киеве, не должно превышать получаса. Не меньшим спросом пользуются дачи на Осокорках — в черте города, рядом находится метро. На Одесском и Гостомельском направлениях можно найти дачи и по $1 тыс. в месяц. В Конча-Заспе стоимость коттеджей не менее $5 тыс. в месяц.
В других городах цены формируются иначе. Например, стоимость аренды дачи в Одессе зависит не от удаленности от города, а от расстояния до моря. А счет на юге идет, как правило, не на месяцы, а на дни. Например, двухэтажный дом площадью 200 м2 со всеми удобствами, в том числе с сауной и бассейном, в 30 м от моря, расположенный под Ялтой, обойдется в $400 в сутки. В среднем в Крыму одноэтажный летний домик на двоих с необходимой мебелью и кухней обойдется не менее чем $50 в сутки. Комфортабельная дача с новой техникой и прочими \»прибамбасами\», например, в Ильичевске под Одессой, стоит от $100 в сутки. Самые большие цены в \»высоком сезоне\» — августе. Например, в Форосе в июне снять небольшой домик на двух человек можно за $40 в день, в августе — $50, а в сентябре — уже $30.
По словам директора одесского АН \»Пеликен\» Владимира Оприщенко, месячная стоимость аренды рассчитывается по-другому. Стоимость суточного проживания в скромной одесской гостинице летом составляет $50 (в месяц получается $1500). Владельцы домиков устанавливают аренду дешевле — $1000 Можно найти \»хату\» и за $500, но это большая редкость. В удалении от Одессы дачи стоят от $300 в месяц. Долгосрочная аренда довольно скромного домика в Ялте в 500 м от пляжа обойдется в $4 тыс. за месяц.
Оформим отношения?
Для того чтобы сдавать дачу, необходимо зарегистрироваться как частный предприниматель и платить единый налог — до 200 грн. в месяц. Если собственник дачи является членом кооператива, ему также придется платить налог за землю: для стандартных 6 соток это не более 300 грн. в год.
Обычно арендодатель и арендатор заключают договор, в котором оговаривают самые важные для них вопросы: сроки, цену аренды, периодичность выплат, страхование, штрафные санкции, плату за порчу мебели. Если договор заключается на срок менее трех лет, он не подлежит нотариальному удостоверению, обе стороны ставят на бланке свои подписи. Этот документ, тем не менее, имеет юридическую силу, и в случае чего его можно использовать для подачи искового заявления. Коммунальные платежи обычно оплачивает арендатор, иногда владелец включает эти расходы в стоимость аренды.
При подписании договора владелец дачи должен подтвердить право собственности на сдаваемый объект. \»Необходимо быть уверенным, что вы заключаете договор аренды с собственником данного имущества — для этого нужно проверить паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности на данный объект. Если собственниками являются два человека, например, муж и жена, мы просим, чтобы они оба присутствовали при подписании договора\», — рассказывает Татьяна Котенко. \»Если у владельца есть жена и дети, то они могут нечаянно нагрянуть на дачу и спросить \»А чего это вы здесь живете?\». Поэтому необходимо получить подтверждение того, что остальные владельцы не возражают против проживания на даче посторонних. Если кто-то из собственников приезжает и начинает \»качать права\», необходимо применять штрафные санкции. Это следует прописать в договоре аренды\», — советует директор столичного АН \»Кварт-А\» Вадим Полетаев.
Часто владельцы дач опасаются за сохранность имущества, которым пользуются арендаторы. Они устанавливают некоторые ограничения: костры на участке не разводить, после 11 вечера громко музыку не включать и так далее. Осмотрительные владельцы могут провести опись дачного имущества и составить акт приема—передачи. \»В дополнении к договору пишется, что вместе с объектами недвижимости — домом и земельным участком — передается следующее имущество, начиная с мебели и заканчивая хозяйственной утварью. Можно написать общие фразы, что в случае порчи имущества арендатор обязуется возместить стоимость или произвести ремонт, кроме случаев нормального материального износа\», — говорит Вадим Полетаев.
Воспользовавшись услугами агентства недвижимости, арендатору придется уплатить 50% месячной аренды риелторам, а также страховую сумму хозяину — обычно она равна стоимости дома за месяц и является предварительной платой за последний месяц, а в случае порчи имущества из нее вычитаются убытки. Если собственник дачи не имеет возможности заботиться о сдаваемом в аренду домике, он может нанять брокерскую фирму для управления недвижимостью. Тогда агентство возьмет на себя всю заботу о даче, владелец которой будет только получать от риелторов оговоренный доход. Управляющей компании причитается около 10% дохода, полученного от аренды.
Почем пожить в домике?<!—SP—>
Средняя стоимость месячной аренды дач разных категорий, $
Эконом-класс | Средний класс | Элит-класс |
Домик, построенный 20—30 лет назад. Рядом — лес или водоем. Одноэтажный, деревянный. Одна-две комнаты плюс кухня. Необходимая подержанная мебель. Удобства во дворе. Электричество и привозной газ в баллонах | Кирпичный, одноэтажный дом. Рядом лес или водоем. Две-три комнаты плюс кухня. Современная мебель, бытовая техника, холодильник, плита. Благоустроенная территория: газон, беседка, мангал | Коттедж площадью не менее 300 м2. Участок от 1 га, гараж, отдельный дом для прислуги и охраны.Евроремонт, современная мебель, бассейн, сауна, современная бытовая техника, ландшафтный дизайн, сауна. Рядом лес или водоем |
600—1000 | 1000—3000 | 5000—10000 |
Что должно быть указано в договоре:
— срок, на который сдается дом — так можно обезопасить себя от неожиданного выселения из арендуемого дома;
— размер ежемесячной аренды — так можно избежать непредвиденного повышения арендной ставки;
— частота и дата посещения дачи владельцем — иначе хозяин может появляться с проверкой чаще, чем хотелось бы.
Договор, заключаемый на длительный срок, должен быть зарегистрирован в госорганах.