Нужна ли классификация загородной недвижимости

Как-то наткнулся я в каком-то журнале на статью про коттеджный городок «Олімпік Park», в которой был указан его класс — «комфорт». И удивился: что за класс такой? Ведь совсем недавно комитет по загородной недвижимости при АСНУ разработал классификатор с пятью классами (как у гостиниц), в котором «комфорт» никак не значился! Но потом понял: удивляться нужно, скорее, самим попыткам создать подобный классификатор, который, в отличие от гостиничного, в этом сегменте недвижимости абсолютно не нужен.

Не будем смешивать грешное с праведным: у оценщиков недвижимости существуют профессиональные инструменты для оценки оной. Но все дело в том, что при продаже и продавец, и покупатель, и посредник (риелтор) предпочитают обходиться без него. Максим Логинов, специалист по оценке компании «Украинская Торговая Гильдия», говорит, что регламентированные законом процедуры оценки недвижимости позволяют оценить ее стоимость, как и стоимость участков земли, не прибегая к понятию класса коттеджного городка или населенного пункта. С другой стороны, понятно, что названия «элит», «де-люкс», «эконом» или «премиум» пришли в классификатор неслучайно. Название, как известно, влияет на потребительское поведение самым непосредственным образом.

Идея классификатора логична: создать инструмент управления поведением потребителей — такой же, как бренд. Инструмент простой и понятный потребителю. При этом специалисты оценивают детали и присваивают простую и понятную неспециалистам оценку — класс.
Но в нашем случае конкретному потребителю навязывается система оценок эксперта, которая не совпадает с его собственной, а также его приоритетами и желаниями. Суть этого несовпадения состоит в том, что эксперт исходит из абстрактных баллов, а покупатель — из конкретных удобств или неудобств (с его точки зрения), за которые он платит совершенно реальные деньги.

Для риелторов классификатор вроде бы и удобен, поскольку облегчает первичный скрининг и деление клиентов и объектов. Ради этого используется сложная система оценки всех возможных параметров. Критерии отнесения загородного жилья к классам включают: место расположения, природный и экологический факторы, внутреннюю инфраструктуру, архитектурно-планировочное решение и технологии строительства. В частности, обязательные критерии для разделения недвижимости по классам будут содержать транспортную доступность, природное окружение, социальную и эксплуатационную инфраструктуру, инженерные коммуникации, архитектуру здания, плотность застройки, технологии строительства и стройматериалы.

Возникает вопрос: как именно оцениваются все эти параметры?

«Дьявол скрывается в деталях»

Скажем, если застройщик штукатурит фасад коттеджа стоимостью $400 тыс. материалом «эластронг» (от OIKOS), накрывает крышу черепицей BRAAS, делает облицовку влагоустойчивым клинкерным кирпичом, а внутри использует обычный глиняный, ставит входные двери Rust, а на окна — 5-камерные стеклопакеты от KBE — я понимаю, что он не экономит на материалах. Но нужно ли мне это? Может, я соглашусь на дешевый газобетон и металлочерепицу на крыше, как в демократичном «Олімпік Park», чтобы получить еще сауну или бассейн и за те же деньги «выглядеть богаче»?

А то, как делался фундамент или монолитный пояс на потолках — арматура, правильная заливка и качественный бетон, выдержка положенных по ДБН параметров 30-сантиметровой ширины — в готовом продукте этого уже никто не оценит. Хотя именно на этом этапе возможностей для брака, недоделок или воровства материала на стройке — масса. Но в конечном продукте они будут скрыты и не повлияют на класс.

Работа профессионального риелтора заключается в том, чтобы объяснить все эти тонкости покупателю, рассказать, за что он платит и сколько это стоит сегодня на рынке. Более того, он не станет браться за продажу откровенно некачественных изделий только потому, что они имеют престижные награды или класс.

Вывод прост: грамотному риелтору классификатор тоже не нужен. «Классификатор мешает выделиться среди конкурентов и сводит все многообразие черт отдельного коттеджного городка к нескольким, а конкуренцию — к ценовой», — рассказывает Валерий Орлов, застройщик городка «Лесная Поляна». Кроме того, застройщику удобнее возводить городки смешанной застройки, не попадающие в классификатор. В «Лесной Поляне», к примеру, представлены 29 сблокированных домов стоимостью от $240 тыс. (за 125 кв. м площади) и 29 коттеджей от $350 до 550 тыс. — то есть всего 58 строений. При этом все покупатели жилья — одного круга (средний класс). Все коттеджи по архитектуре выполнены в едином стиле, а вот социально-бытовая инфраструктура для удобства проживания в поселке условно разделена на две группы. Более востребованная часть (хот деманд) включает магазинчик, отделение банка, детскую площадку и SPA-салон, а также «настоящий английский» паб, которые расположены на площади городка. Менее востребованная часть расположена в поселке Бобрица, буквально через дорогу: это школа и детсад. Такое решение удобно всем: сельсовет получает от нас помощь в их строительстве, а нам не нужно выделять землю под них в городке и оплачивать их содержание, а пользоваться ими могут как жильцы коттеджного городка, так и жители Бобрицы.

А вот если бы мы шли на поводу классификатора, пытаясь попасть в определенный класс, то было бы два неприемлемых решения: все это обошлось бы намного дороже или пришлось бы экономить на материалах, чтобы получить конкурентную цену.

Эпилог

Резюмируя мнения всех опрошенных, автор без каких-либо претензий на философское обобщение хотел бы сказать следующее.
Самые прочные путы — невидимые, а потому — опасайтесь тех ограничений, которые налагают любые абстрактные схемы. Их искусственные построения часто мешают оптимально использовать возможности места, материалов и проектов с тем, чтобы удовлетворить известные потребности определенных групп потребителей. Ведь любой из нас делает выбор, просто руководствуясь лишь бинарной логикой из серии «нравится — не нравится». А если уж «нравится», то выбираем, где нравится больше: «здесь» или «там».
А посему классификаторам загородной недвижимости самое место в печи объектов их описания.