Снижения цен на первичную недвижимость Киева ожидать не стоит. Хотя оценки повышения стоимости первичного жилья незначительно и отличаются, в пределах 1-5%, но они не превышают роста инфляции.
|
|
По словам руководителя отдела маркетинга и РR компании «Киев Жильё-Инвест» Владимира Германова, в сложившейся ситуации (нестабильность валютных курсов, ограниченность банковского кредитования и т.д.) можно говорить о незначительных колебаниях стоимости жилья в пределах 1-2%. Уже сейчас можно констатировать, что рост цен на жилье прекратился, и это может продлиться минимум несколько месяцев. Однако про снижение цен речь пока не идет», — подчеркивает эксперт.
Заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун отмечает, что в связи с ростом себестоимости строительства, осенью цены на первичное жилье будут повышены минимум на 5%. «Эта цифра может быть значительно увеличена, учитывая новые, на порядок более высокие, расценки на паевое участие застройщика в социальной инфраструктуре города», — подчеркивает эксперт.
Эксперты рынка главным фактором поддержания высоких цен считают неудовлетворённый потребительский спрос, который по разным оценкам ежегодно растет на 10-20%. В настоящее время объёмы строительства не увеличиваются, и в следующем году ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону. Трудности с финансированием, удорожание энергоносителей, стройматериалов, рабочей силы сказывается на себестоимости строящегося жилья. Это удорожание носит систематический характер. Несмотря на эти факторы, более 50% потенциальных покупателей желают приобретать жильё именно в новостройках. И пока будет существовать спрос на новое жилье от проверенных временем застройщиков, стоимость квартир будет повышаться.
Возможность снижения стоимости жилья даже в случае укрепления доллара также маловероятна. Таким образом, снижение цен не грозит рынку первичной недвижимости, и по прогнозам аналитиков «Канзас» до конца года подорожание первичного жилья в столице составит около 10%, с учётом уровня инфляции.
По словам руководителя отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга компании «Ukrainian Development Partners» Олеси Романенко, в сентябре 2008 года столичный рынок жилой недвижимости продолжит демонстрировать высокий спрос и рост стоимости квадратного метра в пределах 5%. «При этом темпы роста стоимости будут иметь индивидуальный характер. В период осени 2008 рынок недвижимости постепенно оживится, а к концу года окончательно стабилизируется, однако особого ажиотажа (как в прошлые годы) ожидать не приходиться», — подчеркивает эксперт.
Прогнозируя цены первичного рынка по сегментам, важно заметить, что рост не будет равномерным. По словам экспертов, будет дорожать жильё эконом-класса, ввиду постоянно растущего на него спроса. Однокомнатные квартиры, как более ходовые, поднимутся в цене приблизительно на 9-12% до конца года, а двух- и трёхкомнатные на 6% и 4%, соответственно.
Из-за увеличения доходов населения и стремления к улучшению качества жилья, стабильно повышается спрос на новостройки бизнес-класса. Однако, количество имеющихся предложений, по-прежнему, не удовлетворяют потребителей. Данная тенденция подстёгнёт повышение цен в этом сегменте, в среднем, на 7% до конца года. Наибольший спрос прогнозируется на 1-2 комнатные квартиры. Потребность в двухкомнатных квартирах превышает предложение, но их проектируют меньше. Покупка квартиры состоящей из трёх и более комнат не всегда оправдана в силу существенной разницы в цене из-за метража дополнительной комнаты. Также выше и расходы на содержание такого жилья.
По словам Зои Нестеренко, на жильё премиум-класса ажиотажного спроса не предвидится, так как этот рынок жилья живёт по своим законам. «Предложения квартир, отвечающие требованиям жилья премиум в столице несколько ограничено, и спрос на это жильё формируется определённым слоями населения. Цена на такое жильё до конца года, по прогнозам, также вырастет, но не более чем на 5%», — рассказывает эксперт.
«Наиболее востребованы и ликвидные на рынке жилой недвижимости по праву считаются многофункциональные комплексы с развитой инфраструктурой и комфортной внутренней средой. Спрос на подобное жилье останется высоким, особенно в исторической и деловой части столицы. Кроме того, рынок жилья до сих пор далек от насыщения по всем его сегментам, а критическая нехватка предложения стимулирует рост цен», — добавляет Олеся Романенко.
Следует заметить, что динамика цен на рынке недвижимости также во многом будет зависеть от доступности ипотечных кредитов осенью 2008 года. Ведь дальнейшее ужесточение условий выдачи кредитов ещё больше сузит круг потенциальных покупателей. Не секрет, что ранее около 70% ипотечных сделок происходили с привлечением банковских средств.
Если говорить о рынке вторичной недвижимости, то на ценообразование и спрос тут в определенной мере будет влиять ситуация на первичном рынке. Ведь если объём предложения на первичном рынке столицы существенно не вырастет, то большая часть неудовлетворенного спроса переместится на вторичный рынок, что также подстегнёт рост цен.
В настоящее время на вторичном рынке столицы наблюдается затишье, которое носит сезонный характер. По данным компании «Канзас» индекс стоимости вторичного жилья в Киеве на 11 августа, составил $2764 за кв.м. Специалисты компании прогнозируют возобновление роста цен с плавной динамикой уже с конца августа. Этот рост является экономически обоснованным. По разным оценкам, инфляция до конца года может составить от 21 до 30%. В таком случае рост цен не превысит годовой уровень инфляции, и в среднем, вторичное жилье будет дорожать на 1-1,5% ежемесячно до конца года.
Однако, удорожание всего и подряд не предвидится, в связи с дифференциацией рынка. Различные сегменты вторичного жилья будут показывать разную динамику. Качество большинства предлагаемых квартир на вторичном рынке Киева находится на низком уровне. Это относится к отдельным категориям неликвидного жилья в старом фонде, т.к. называемым «хрущёвкам», «чешкам». Эти квартиры отличаются малой площадью, к тому же их планировки явно неактуальны, не отвечают современным представлениям о качестве жизни. Даже двух- и трёхкомнатные квартиры не в состоянии обеспечить нужное жизненное пространство для среднестатистической семьи. Именно по этим причинам, возможно, некоторое снижение цен на данную категорию жилья в пределах 4-6%.
Если говорить о домах постройки более позднего периода, то цены здесь не снизятся однозначно. Специалисты считают, что более качественное жильё будет стабильно дорожать, даже при наличии стабильного предложения. На это повлияет больше психологический фактор: продавцы боятся «продешевить», поэтому заведомо оценивают свои квартиры на процент выше ожидаемого удорожания.