Украинцы перебираются в пригород

alt Коттеджное строительство как тенденция нового уровня жизни Hа наших глазах Украину охватывает удивительный по своей неожиданности и непреклонности процесс — все больше городских жителей переселяются в частные дома. Неожиданной данная тенденция является хотя бы потому, что есть полной противоположностью настроений советской эпохи, когда не только пустели села и поселки Украины, но и массово сносился частный сектор в пригородах и черте крупных городов. Жители при этом без особого сожаления переселялись в безликие новостройки, поскольку жить в частном секторе считалось и хлопотно, и непрестижно.

Трудно сказать, что сегодня больше повлияло на смену пристрастий наших сограждан: то ли стремление к привлекательному образу жизни западноевропейцев, массово проживающих в малоэтажных особняках и коттеджах, то ли генетическая тоска по спокойной жизни в гармонии с природой, присущая украинцам на протяжении многих веков нашей истории. Фактом является то, что, согласно опросам, более 50% украинцев при покупке нового жилья предпочли бы городской квартире дом с участком. Есть, правда, небольшая, но существенная оговорка — \»если бы позволили финансовые возможности\». alt Коттеджное строительство как тенденция нового уровня жизни Hа наших глазах Украину охватывает удивительный по своей неожиданности и непреклонности процесс — все больше городских жителей переселяются в частные дома. Неожиданной данная тенденция является хотя бы потому, что есть полной противоположностью настроений советской эпохи, когда не только пустели села и поселки Украины, но и массово сносился частный сектор в пригородах и черте крупных городов. Жители при этом без особого сожаления переселялись в безликие новостройки, поскольку жить в частном секторе считалось и хлопотно, и непрестижно.

Столичные особняки

Наравне с постоянно разрастающимися массивами многоэтажных застройек, в Киеве еще остались кварталы частных, усадебных территорий. Этот сектор в последнее время усиленно развивается. Движущей силой такого развития выступает наиболее богатое сословие украинцев, городские особняки становятся респектабельнее.

При некоторых недостатках в сравнении с загородными усадьбами — небольшая площадь участков, отсутствие крупных водоемов и лесов — городской частный сектор имеет одно существенное преимущество: близость к центру города и сокращение времени, затрачиваемого на перемещение, что, конечно, немаловажно. Стоимость киевской земли сегодня растет ажиотажными темпами, однако спрос на дорогие дома в пределах городской черты стабильно высок.

Наиболее респектабельный сегодня ареал особняков Киева — так называемое Царское Село, вблизи Киево-Печерской Лавры, улицы Редутная, Панфиловцев, Казатинская и прилегающие переулки. Название Зверинца, еще одного дорогого района, пошло от излюбленного места охоты князей, после чего так и закрепилось за этой местностью. В начале ХХ столетия здесь строили частные дома с фруктовыми садами. В то время Зверинец был известен благодаря \»Саперным дачам\», где жили семьи офицеров. Одним из преимуществ таких дач считались военные караулы, которые охраняли хозяев от непрошеных гостей. Сейчас в этом районе, на улицах Мичурина, Пирятинской, Землянской, а также с другой стороны Ботанического сада им. Гришко — на улицах Зверинецкой, Тимирязевской, находятся одни из самых дорогих особняков с видом на Киево- Печерскую Лавру и Днепр.

Сравнительно недавно появились местности Ширма (которая была названа в честь тамошнего хозяина), а также Совки и Александровская Слободка, расположенные на границе нынешних Соломенского и Голосеевского районов. Первые дома там строились в 30-е годы прошлого века. На территории Соломенки, где сегодня находятся также не самые дешевые участки, в то время селилась преимущественно беднота.

Селения Борщаговки появились в конце XV века и принадлежали монастырям. Известно, что они основывали на этих землях свои подворья и села при них. Каждый из поселков получил название от соответствующего монастыря — Софиевская, Петропавловская, Никольская и Михайловская Борщаговки. Позднее, уже в XX веке, последние две из них вошли в административные границы Киева и были застроены многоэтажками, а частный сектор сохранился там в довольно ветхом состоянии. А вот Софиевская и Петропавловская Борщаговки так и остались селами, став сегодня респектабельным пригородом.

Развивался частный сектор и при советской власти. Выделялись территории для индивидуального строительства на Соломенке, в Голосеево, Святошино и в других районах. Тогда мало кто полагал, что окраины Киева скоро станут чуть ли ни \»прицентральными районами\». К тому же в то время многие киевские территории считались самостоятельными населенными пунктами. И названия многих из них сохранились: Троещина, Жуляны, Осокорки, Позняки. Эти участки выделялись очередникам городским советом. Причем получить в пользование земельный участок и беспроцентную ссуду для постройки дома от предприятия, на котором работал человек, считалось менее престижным и более хлопотным, чем квартиру в многоэтажном доме.

В период Независимости строительство современных частных домов в Киеве началось в первой половине 1990-х. Однако это были пробные и не всегда удачные решения. Одной из характерных ошибок того времени была тенденция к строительству гигантских домов на маленьких земельных участках. В итоге многие из них оказались недостроенными. И лишь начиная с 2001 года, когда стоимость столичной земли резко пошла вверх, многие из участков с \»незавершенкой\» были перекуплены, а сооружения либо снесены, либо реконструированы и доведены до ума.

Загородное строительство: история и современность

История загородного коттеджного строительства в Украине также берет свое начало со средины 90-х годов прошлого века. Именно тогда вокруг украинской столицы и других крупных городов стали появляться первые стихийные коттеджные застройки. Постепенно загородное строительство начало активизироваться. Все большее число наших соотечественников с высоким финансовым достатком стремились обменять свою душную городскую квартиру на дом с участком, пусть и за чертой города, но в хорошем экологическом окружении. Правда, жизнь в частных домах долгое время оставалась не очень комфортной. Причинами тому были неразвитая инфраструктура и высокая стоимость обслуживания загородного дома.

На сегодняшний день ситуация существенно изменилась. Строительством загородного жилья всерьез заинтересовались профессиональные застройщики и девелоперы. Доходность инвестиций в малоэтажную загородную застройку оказались более прибыльной даже по сравнению со строительством городских многоэтажных комплексов. Проекты коттеджных городков представляют собой, в большинстве случаев, районы с продуманной организованной застройкой и развитой инженерной и социально-бытовой инфраструктурой, находящиеся, как правило, в живописных районах.

Наиболее востребованными являются коттеджные городки с богатой природой (водоем, лес). Важно также наличие качественных дорог и расстояние от города. Все чаще успех проекта зависит от качества и разнообразия объектов инфраструктуры городка. Считается, что наиболее удачным вариантом инфраструктуры является набор объектов, позволяющий жителям вообще не покидать пределы городка.

Рынок загородной недвижимости Украины и коттеджных поселков в частности развивается с завидным постоянством. Вследствие хорошего спроса и желания застройщиков быстро заполнить свободную нишу в среднесрочной перспективе ожидается ужесточение конкуренции на данном рынке. Рынок коттеджных поселков является самым молодым сегментом рынка жилой недвижимости. Для него характерно сравнительно невысокая ликвидность, низкая плотность застройки и длительный срок между началом продаж домовладений и заключением сделки купли/продажи — 3-9 месяцев.

Дома для среднего класса

Популярность больших и роскошных особняков, с которых начиналось загородное строительство, сегодня падает. Они остаются уделом наиболее богатого — элитного — сегмента покупателей, доля которого в общей структуре спроса быстро снижается. Основная причина — коттеджами заинтересовались представители среднего класса украинцев. Оптимальный (наиболее востребованный) размер коттеджа для \»среднего\» покупателя сейчас составляет от 200 до 300 кв. м. Как правило, коттеджи данного класса окружены придомовым участком в 10-15 соток. Постепенно формируется спрос и на новый для украинского рынка тип загородной недвижимости — таун-хаусы. Этот тип жилья представляет собой отдельные дома-квартиры, примыкающие друг к другу вплотную и имеющие смежные боковые стены. Обязательным является лишь отдельный от соседей вход. К каждой такой квартире примыкает небольшой, чисто символический, участок земли. Спрос на таун-хаусы в настоящий момент еще невысок, но с учетом популяризации идеи загородной жизни он постепенно начинает расти.

Несмотря на расширение целевой аудитории покупателей коттеджей, данный сегмент жилой недвижимости по-прежнему сохраняет за собой статус \»недвижимости не для всех\». Ценовой диапазон достаточно широкий: от 800 до 5000 долларов за 1 кв. м. на стадии реализации проекта и до 7000 долларов в полностью готовых городках. В некоторых элитных проектах цена \»квадрата\» может доходить и до десяти тысяч. В прошлом году цена на коттеджи в коттеджных городках в среднем по Украине выросла на 30%. Такие темпы роста наблюдались на фоне практического застоя цен на рынке жилой недвижимости почти всех мегаполисов Украины.

Региональные особенности коттеджного строительства Сегодня в Украине в наибольшей степени освоен рынок коттеджей киевского региона. Здесь расположено наибольшее количество готовых объектов и проектов на разной стадии реализации. Перспективность этого рынка начинают понимать и застройщики, работающие в других городах. Появились первые профессиональные проекты в крупных городах Украины — Донецке, Днепропетровске, Одессе, Харькове, Львове. Достаточно много проектов реализуется в Крыму и Карпатах. Правда, здесь коттедж выполняет несколько другую функцию, в большинстве случаев это жилье на период отдыха.

Украинский рынок коттеджных городков можно условно поделить на \»доходные\» и \»платежеспособные\» регионы. В Киеве, Днепропетровске, Харькове коттеджные городки, как правило, осваиваются местными жителями, а курортнотуристические регионы, такие, как Крым и Карпаты, привлекательны, в первую очередь, для приезжих украинцев и иностранцев. В целом спрос во всех региональных центрах практически одинаков. Стоимость постройки дома своими силами, по оценкам экспертов, в среднем составляет 500 долларов/кв. м за кирпичный дом и 450 долларов/кв. м — за деревянный. Однако \»домику в деревне\» покупатель все чаще предпочитает коттедж в организованном городке с инфраструктурой, соответствующей статусу покупателя. И готов платить двойную цену. Однако предложений коттеджных городков по-прежнему очень мало, поэтому в основном скупаются дома в городках стихийной застройки. Тенденция роста застройки организованными коттеджными поселками наблюдается пока что только в городах-миллионниках. При этом динамика строительства на западе ниже, чем на востоке Украины.

Коттеджи под Киевом

Рынок коттеджных поселков Киевской области продолжает динамично развиваться. Интерес потребителей к организованному комфортному жилью за городом не очень стремительно, но растет. Прежде всего, это происходит вследствие разницы цен на городскую и загородную недвижимость. Средняя стоимость домовладения в коттеджных поселках Киевской области сегодня составляет 1730доларов/кв. м, в то время как средняя стоимость жилья в Киеве превысила 2500долларов/кв. м. В сегменте элитных классов жилья эта разница еще ощутимее. Оценили киевляне и преимущества загородной жизни. Однако недостаточная тщательность проработки проектов и ошибки в позиционировании жилой недвижимости приводят порой к трудностям в реализации коттеджей в городках.

Только на протяжении нынешнего года ожидается ввод в эксплуатацию 20 городков общей жилой площадью свыше 500 тыс. кв. м. На 2009 также уже заявлено более 10 проектов. В целом на сегодняшний день объем рынка строительства профессиональных коттеджных поселков вокруг Киева равен 1,8 млн. кв. м, что в денежном эквиваленте составляет около 2,9 миллиарда долларов.

На разный вкус и кошелек Главной особенностью сегодняшних коттеджных городков является достаточно однородный с социальной точки зрения состав жильцов. Как правило, это наиболее материально обеспеченный слой среднего класса украинцев: топ- менеджеры крупных компаний, успешные хозяева среднего бизнеса, высокооплачиваемые специалисты. Погруженность в однородную социальную структуру считается одним из преимуществ организованной коттеджной застройки. Соответственно встает вопрос четкого позиционирования предлагаемого к продаже жилья на конкретный слой покупателей.

Общепринятой классификации коттеджных поселков в Украине на сегодняшний день нет. Участники рынка и аналитики чаще всего разрабатывают собственные способы классификации рынка коттеджей, исходя из престижности месторасположения городка, площади домов и земельных участков при них, наличия инженерной, социальной и торговой инфраструктур, а также стоимости квадратного метра. В большинстве случаев за основу всеми берется российская схема классификации загородных городков.

Как правило, к элитному классу \»премиум\» относят поселки с вооруженной охраной и системами видеонаблюдения в престижных, экологически чистых и живописных районах ближайшего пригорода Киева (до 15 км от городской черты). Обязательно наличие развитой торговой и социальной инфраструктуры поселка: рестораны, магазины, детский сад, спортивные и тренажерные комплексы, бассейны, благоустроенный пляж. Размер коттеджей — от 450 кв. м. Площадь земельных участков — не менее 20 соток. Стоимость домов — от 500 тысяч долларов, а земельного участка — от 7 тысяч за сотку. Среди наиболее удачных городков данного класса эксперты выделяют \»Зелений гай\», \»Французский городок\», \»Сосновый бор\» Обуховского направления.

Поселки \»бизнес\»-класса расположены на расстоянии до 30 км от Киева. Размер коттеджей — от 300 кв. м. Площадь земельных участков — от 15 соток. Стоимость коттеджей — 300-500 тысяч долларов, а земельного участка — 2,5-7 тысяч за сотку. Коттеджи бизнес-класса составляют, по разным оценкам, 60- 70% рынка. Покупатели недвижимости \»бизнес\»-класса — люди, для которых в одинаковой степени важны и концепция поселка, и охрана, и служба эксплуатации, но при этом они всегда обращают внимание на соотношение цена/качество. Сегодня в \»бизнес\»-классе уже сформировались свои потребительские группы, поэтому специалисты часто выделяют подклассы коттеджных поселков: \»бизнес\» и \»бизнес-плюс\». В классе \»бизнес-плюс\», объединяющем недвижимость стоимостью выше 500 тысяч, уже делается упор на архитектуру и качество и меньше на цену.

В категорию \»эконом\»-класса относят поселки, расположенные на расстоянии 30 км от Киева и далее. Размер коттеджей — до 300 кв. м. Площадь земельных участков — до 15 соток. Стоимость коттеджей — до 300 тысяч долларов. Пока что доля строительства коттеджей \»эконом\»-класса в общем объеме загородного жилья составляет лишь 15-20%. Правда, по мнению экспертов, существует явная тенденция к ее увеличению. Самыми масштабными проектами справедливо считаются городки в селе Богдановка Бориспольского района (830 домов) и в Калиновке Макаровского района (400 домов), которые реализует холдинговая компания \»Киевгорстрой\». Цена жилья здесь одна из самых низких на рынке — от 2700 гривен за кв. м. Сейчас идут продажи жилья эконом-класса в коттеджных городках \»Лелечий хутір\» в Макаровском районе, \»Витберг\» в Вите Почтовой и \»Городе Солнца\» вблизи от дороги Киев-Крюковщина-Боярка. Как правило, речь идет примерно о тысяче долларов за 1 кв. м.

География престижа Популярность и, соответственно, цена жилья в коттеджных городках под Киевом традиционно зависят от месторасположения. На сегодняшний день наиболее престижное за счет леса, близости к Днепру и удобных подъездных путей к Киеву Обуховское направление иссякает. Застройщикам приходится искать другие варианты. На первый план выходит быстрая доступность коттеджного городка, которая определяется расстоянием до центра Киева и близостью от основных трасс. Самые удобные трассы под Киевом — это Житомирская и Одесская. Именно эти направления и развиваются сегодня наиболее активно. Поскольку деловой центр Киева расположен на правом берегу Днепра, левый берег пользуется меньшим спросом. Исключения составляют, пожалуй, лишь некоторые участки вдоль Днепра.

Самым известным на рынке коттеджных городков эксперты считают поселок \»Золотые ворота\» в Конче-Заспе. Сформировался он в середине 1990 годов. Единой архитектурной концепции в нем нет, однако это элитный, хорошо развитый населенный пункт. Достаточно заметны также такие брэнды, как \»Альбатрос\», \»Клим\», \»Соби\», \»Сосновый бор\», \»Романово\», \»Французский городок\» на Обуховском направлении; Parque Ecologico — Бориспольское направление; \»Ясноозерное\», \»Михайловский сад\», \»Водограй\» — Житомирское направление, \»Вышгородская Брама\» — Вышгородское направление.

Тенденции К основным тенденциям развития рынка аналитики относят появление проектов с единой концепцией и развитой инфраструктурой, а также снижение среднего метража коттеджей с ростом доли в структуре коттеджных городков таун-хаусов и квартир в малоэтажных домах. Кроме того, специалисты отмечают постепенное увеличение размеров коттеджных городков как по площади, так и по количеству домов.

Бурное развитие сегмента коттеджных городков пока что не привело к жесткой конкуренции среди застройщиков. Сегодня спрос на организованное жилье за городом, как минимум, в несколько раз превышает имеющееся предложение. Выход на рынок новых проектов не меняет в корне сложившуюся ситуацию. Более того, по мере развития данного сегмента рынка популярность коттеджных городков у среднего класса только увеличивается.

Рынок развивается, девелоперы, проектанты и застройщики набираются бесценного опыта, концепции поселков становятся интереснее и обоснованнее. Застройщики начинают осознавать: от того, насколько грамотно спроектирован, позиционирован и подан поселок, зависят и цены, и скорость продаж. Украинским средним классом все более востребован качественный завершенный продукт по справедливым ценам и с минимальными рисками приобретения. Смещение спроса происходит в сторону готовых коттеджей с более объективным соотношением показателя цена/качество. Это заставляет застройщиков направлять усилия на повышение качества без значительного повышения цен.

Мнения: Тарас Шиманский, Руководитель отдела продаж Компании \»LINK Development\». Член асоциации специалистов по недвижимости Украины. Степень МВА

— Обладание коттеджем — вопрос престижа. Когда перед бизнесменом стоит вопрос улучшения жилищных условий, он переселяется либо в новый более престижный многоквартирный дом, либо отдает предпочтение в пользу коттеджного городка. Обладать собственным домом в 250 метров квадратных, и даже, пускай, небольшим участком в 10-15 соток — это то, к чему стремятся молодые, успешные и финансово-состоявшиеся люди.

Однако следует помнить, что по издержкам на содержание домовладение далеко несопоставимо с коммунальными и прочими платежами по квартире. При покупке коттеджа мало накопить суму на саму покупку, нужно внимательно изучить финансовую сторону содержания домовладения. Одно дело отопить квартиру в многоэтажном доме, другое — целый дом. Коттедж, как дорогой автомобиль: чем дороже он стоит, тем дороже будет обходиться его обслуживание, как плановое, так и — неплановое.

Это преимущественно касается целевой аудитории \»эконом\»-класса, хотя и среди представителей \»премиум\»-класса встречаются случаи продаж домовладений из-за того, что содержание 800 квадратных метров — слишком дорогая плата за удовольствие. Альтернатива для бизнесменов: 400-500 квадратных метров красиво спроектиро-ванного дома плюс 25-50 соток земли с ландшафтным дизайном где-то возле реки или леса.

Популярным является обладание коттеджем в качестве дополнительной недвижимости для отдыха. Нередки случаи, когда владелец в рабочие дни живет в городской черте в квартире, ближе к работе, а на выходные перебирается в коттедж. Иногда последний выполняет роль сезонного жилья, когда в теплые времена года владелец живет в собственном домовладении в 50 километрах от черты города, а в холодные — в квартире.

В классе \»премиум\» и \»де-люкс\» коттеджи могут выступать как собственная курортная недвижимость, в которой собственник проживает не более двух месяцев в году. Обладание такой недвижимостью подчеркивает статус владельца. Следовательно, предъявляются высокие требования к месторасположению домовладения. Наиболее ценной является территория южного берега Крыма. Сегодня в районе Большой Ялты строятся несколько городков высшего класса, среди которых коттеджный городок \»Магоби\», который граничит с сосновым заповедным лесом. Покупателям предлагается: панорамный вид на горы и море, возле каждого коттеджа бассейн, эксплуатируемая кровля с джакузи, озеро площадью 2 гектара, ландшафтный дизайн, инфраструктура 4- звездочного отеля и многое другое.

Евгений Марьин, Почетный Президент \»Комфорт Таун Констракшн\»: — Хаотичность и непрофессионализм застройки Киева на рубеже веков привели к тому, что за 10 лет Киев превратился из красивого, удобного и симпатичного города в город, в котором, по моему личному мнению, жить уже стало достаточно неудобно. Даже если не вспоминать об автомобильных пробках и ухудшающейся экологии, а рассматривать столицу только с точки зрения застройки, Киев сегодня стал дискомфортным. Поэтому потихоньку взгляд и обывателя, и застройщика начал перемещаться в загородную недвижимость, в коттеджное строительство.

По всем законам рынка, коттеджная застройка обязана была развиваться. По нашим прогнозам, бум или точнее — начало интенсивного коттеджного строительства, должно было начаться именно в 2007-2009 годах. Еще весной этого года мы провели мониторинг всех существующих и строящихся коттеджных поселков и сами подошли к строительству в 22 километрах от Киева на 40 гектарах земли коттеджного поселка социальной направленности. Наша концепция предполагала небольшие земельные участки по 6-8 соток и коттеджи небольших метражей по 120-180 квадратных метров. В этом сегменте у нас практически не было конкуренции в киевском регионе. Мы опирались на совершенно четкий слой покупателей. Прежде всего, это жители \»хрущевок\», которые могли бы поменять трехкомнатную квартиру на равноценный по площади коттедж с землей.

Однако наши прогнозы не оправдались — финансовый кризис радикально выбил из колеи буквально всех. Первыми при финансовом кризисе традиционно страдают фондовый рынок, банки и недвижимость. В самое ближайшее время недвижимость ждут достаточно серьезные потрясения. Причем, в первую очередь пострадает именно сегмент коттеджного строительства. На сегодняшний день банки по- прежнему с благосклонностью смотрят на нежилые помещения, гораздо в меньшей степени на квартиры, но, по нашим полевым исследованиям, вопрос кредитования коттеджной застройки и покупки земли банками вообще не рассматривается. К тому же — сегодня в киевской области предложение в коттеджном строительстве превышает спрос в 7-10 раз. Наступает самое неблагоприятное время для коттеджного строительства. Правда, это не касается коттеджей в самом Киеве. Дом с участком в столице — это высший уровень, и финансовый кризис этот сегмент практически не затронет. <!— ========================= end maincell ================================ —>