Реконструкция зданий в центре крупных городов

altС каждым днем в столице и других крупных городах Украины все меньше и меньше остается свободных площадей в центральных районах и, как правило, даже если освобождается какая-то площадь, то за обладание ею тут же начинается жестокая борьба нескольких конкурентов с целью получения прав на столь привлекательный участок земли.

Поскольку земля, зачастую, уже занята, а большинство построек в таких районах находятся в плачевном состоянии, различные бизнесструктуры все чаще прибегают к заключению инвестиционных договоров на реконструкцию аварийных зданий, согласно которым, по окончанию реконструкции, объект инвестирования переходит в собственность инвестора.

Необходимо отметить, что, так как основная часть старых зданий центральных частей городов отнесена к жилому фонду, многие инвесторы изначально предусматривают возможность переведения всего объекта реконструкции в нежилой фонд, либо оставляют нижние этажи здания для размещения офисов, торговых точек и других доходных объектов. С целью выяснения эффективности вложения средств в реконструкцию определенного здания уместно заказывать маркетинговые исследования и выяснять коммерческую выгодность каждого конкретного проекта с учетом места расположения, финансовых и временных затрат, а также окупаемости проекта.altС каждым днем в столице и других крупных городах Украины все меньше и меньше остается свободных площадей в центральных районах и, как правило, даже если освобождается какая-то площадь, то за обладание ею тут же начинается жестокая борьба нескольких конкурентов с целью получения прав на столь привлекательный участок земли.

Поскольку земля, зачастую, уже занята, а большинство построек в таких районах находятся в плачевном состоянии, различные бизнесструктуры все чаще прибегают к заключению инвестиционных договоров на реконструкцию аварийных зданий, согласно которым, по окончанию реконструкции, объект инвестирования переходит в собственность инвестора.

Необходимо отметить, что, так как основная часть старых зданий центральных частей городов отнесена к жилому фонду, многие инвесторы изначально предусматривают возможность переведения всего объекта реконструкции в нежилой фонд, либо оставляют нижние этажи здания для размещения офисов, торговых точек и других доходных объектов. С целью выяснения эффективности вложения средств в реконструкцию определенного здания уместно заказывать маркетинговые исследования и выяснять коммерческую выгодность каждого конкретного проекта с учетом места расположения, финансовых и временных затрат, а также окупаемости проекта.

ПРИРОДА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ДОГОВОРОВ

Природа инвестиционных договоров на реконструкцию жилых зданий недостаточно урегулирована украинским законодательством. В основе этих договоров лежат правоотношения, которые определены различными нормами действующего законодательства. Это нормы, регулирующие общий порядок инвестиционной деятельности, а также относящиеся к процедуре отчуждения недвижимости и подряда. Этому виду договоров присуще элементы договора доверительного управления и ряда других договоров.

Основной особенностью инвестиционных договоров на реконструкцию является то, что предметом указанных договоров выступает недвижимое имущество, которое на момент заключения соответствующих договоров имеет собственника и, как правило, не одного. Именно этот факт и усложняет всю процедуру инвестирования, поскольку сразу возникает необходимость решать имущественные вопросы с соответствующими собственниками, а также определять необходимость и сферы их участия в этом процессе.

Сложность инвестиционных договоров на реконструкцию зданий также обусловлена наличием трех различных участников этого процесса, а именно органов местного самоуправления, непосредственно инвестора и собственников (сособственников) объекта реконструкции. Именно на их взаимные права и обязанности в ходе реализации проекта по реконструкции нужно обратить особое внимание с учетом всех требований действующего законодательства.

УЧАСТИЕ МЕСТНЫХ ОРГАНОВ ВЛАСТИ

Инвестиционные договора, как правило, заключаются с местными администрациями, которые по договору передают часть функций заказчика соответствующему инвестору, а именно:

— оформление права собственности или права пользования земельным участком, на котором размещен объект реконструкции;

— получение необходимых для реконструкции документов и разрешений;

— осуществление передпроектных работ и сбор исходных данных для проектировки;

— проведение комплекса работ по инженерной подготовке объекта к реконструкции;

— заключение договоров на проведение строительных и других работ с субподрядными организациями;

— ведение на своем балансе бухгалтерского учета проектировки и реконструкции объекта.

Инвестиционными договорами также может быть предусмотрен ряд других полномочий по обеспечению и проведению работ по реконструкции.

Здесь необходимо отметить, что между собственниками недвижимого имущества и местными администрациям также существуют определенные действующим законодательством взаимные права и обязанности относительно занимаемых помещений. При этом в большинстве заключаемых инвестиционных договорах порядок их взаимодействия не определен, так же не предусмотрены санкции за уклонение и сопротивление в реализации инвестиционных проектов. Тем самым изначально инвестор ставится в тупиковую ситуацию, когда все необходимые документы для начала проекта реконструкции собраны, а реализовать проект нет возможности из-за несогласия собственников (сособственников) объекта реконструкции на отчуждение и освобождение объекта реконструкции и из-за отсутствия административных рычагов воздействия на них.

Как видим, без участия местных властей в данном процессе не обойтись. До заключения соответствующих инвестиционных договоров необходимо четко определить права и полномочия местных органов власти в процессе реализации такого договора, обозначить границы сотрудничества и обеспечить передачу инвестору всех необходимых полномочий.

До заключения инвестиционного договора также необходимо провести общественные слушания с участием местных властей относительно планируемой реконструкции здания и в ходе слушание заручится согласием жильцов на реконструкцию. При этом надо отметить, что форма выражения такого согласия законодательством не определена, как не предусмотрены и санкции за последующее сопротивление осуществлению реконструкции объекта. В данной ситуации целесообразно заключать предварительные договора с собственниками недвижимости относительно планируемой реконструкции здания, с учетом их возможного участия в финансировании проекта и определения дальнейших прав на объект реконструкции.

ВЫСЕЛЕНИЕ

Как правило, на инвестора также возлагаются обязанности по выселению жильцов из приватизированных и неприватизированных квартир, если это жилой фонд, и за собственные средства решить имущественно-правовые вопросы с собственниками нежилых помещений.

Именно эти перипетии являются основным «камнем преткновения» в реализации инвестиционных проектов.

Процесс выселения жильцов из дома, который подлежит реконструкции, имеет ряд сложностей. Действующим законодательством предусмотренных жесткие рамки относительно возможности отселения жильцов из занимаемых ими помещений. Так, согласно действующему Жилищному кодексу Украины, выселение из занимаемого жилого помещения проводится добровольно или в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке по санкции прокурора лишь лиц, которые самовольно заняли жилое помещение или проживают в домах, которым угрожает обвал. Гражданам, которых выселяют, одновременно предоставляется другое постоянное жилье, за исключением отселения граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (ссуды) банка или другого лица, возвращение которого обеспечено ипотекой соответствующего жилого помещения. При этом предоставляемое для отселяемых жилье должно соответствовать четко установленным требования закона. Так, Жилищным кодексом Украины предусмотрено, что жилое помещение должно находиться в пределах данного населенного пункта и должно быть благоустроенным соответственно условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, старше девяти лет, кроме супругов, а также заселение квартиры, построенной для одной семьи, двумя и больше семьями или двумя и больше одинокими лицами. Заселение должно происходить по норме жилой площади в размере 13,65 кв. м. на 1 лицо. Жилищный кодексом Украины содержит также ряд других требований к жилью, предоставляемому в связи с отселением.

Действующим законодательством также предусмотрена возможность отселения без предоставления квартир. Так, из государственных и частных квартир могут выселять без предоставления другого жилья в случае если наниматель, члены его семьи (а также члены семьи владельца частной квартиры) или другие лица, которые проживают вместе с ним, систематически разрушают или портят помещение, или используют его не по назначению, или, систематически нарушая правила проживания, делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предотвращения и общественного влияния оказались безрезультатными. Выселения виновных осуществляется по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц. Выселение из частных квартир осуществляется в судебном порядке.

СОБСТВЕННИКИ НЕДВИЖИМОСТИ (КВАРТИР)

Наибольшие сложности возникают относительно жилого фонда. Во-первых, далеко не все квартиры в домах приватизированы, многие приватизированы не одним, а несколькими сособственниками, между которыми зачастую нет согласия относительно распоряжения недвижимостью – все это делает невозможным быстрое решение имущественных вопросов. Во-вторых, по многим квартирам ненадлежащим образом оформлены правоустанавливающие документы — отсутствует регистрация в БТИ, жильцы не вступили в наследство, право собственности оспаривается в местном суде и т. п. Процедуру усложнят также и человеческий фактор – несогласие на переезд, завышенные цены за квадратный метр жилой площади, дополнительные условия и т. д.

Согласно действующему законодательству владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства, а также других помещений предназначенных для обеспечения нужд всех собственников квартир. Законодательство предусматривает, что совладелец в соответствии со своей долей в праве совместной долевой собственности обязан принимать участие в расходах на управление, содержание и сохранение совместного имущества. Таким образом, сособственники квартир обязаны участвовать в финансировании ремонтных работ, как по отношению к своим квартирам, так и по отношению ко всему дому (вспомогательным помещениям дома, техническому оборудованию, элементам внешнего благоустройства и др. сооружениям). При этом принудительные рычаги воздействия на жильцов по участию в финансировании ремонтных работ законодательством не предусмотрены.

Необходимо отметить, что граждане, которые являются квартиросъемщиками государственного жилья, осуществляют только текущий ремонт квартир, содержание и ремонт дома осуществляется местными властями (наймодателями).

Как видно из вышеизложенного, ещё на подготовительной стадии инвестиционного проекта по реконструкции необходимо решить целый ряд вопросов, от которых будет зависеть судьба всего проекта. И именно от разработки четкого плана действий, с учетом всех необходимых нюансов, при непосредственном активном участии местных органов власти, и поэтапной совместной реализации намеченного плана зависит успех столь сложного процесса инвестирования реконструкции здания. <!— ========================= end maincell ================================ —>