Осмотр квартиры для покупки или обмена

Как осматривать квартиру На что необходимо обратить внимание при осмотре выбранного для покупки или обмена жилья.

Осторожность необходима, так как у мошенников существует масса способов обмануть честного, неискушенного покупателя квартиры. Мошенник может обмануть при расчетах, показать чужую квартиру и продать \»воздух\» и т. д. Бывают случаи, когда меняют таблички на домах, если они похожи, номера квартир на лестничной клетке и показывают вам совершенно не ту квартиру, которая значится в документах. Фантазию профессионала может предугадать только профессионал.

При осмотре важны две вещи — осторожность, психологическая подготовка к торгу и умение распознать достоинства и недостатки квартиры.

Теперь сосредоточимся на происхождении и распознавании недостатков.

Во-первых, задайте себе вопрос — действительно ли вы хотите жить в том районе, где расположена квартира, и действительно ли у вас есть достаточно средств.

Следующее, что надо сделать, — понять, нравится ли вам продавец квартиры. \»Не покупай квартиру у человека, который тебе не нравится\» — одно из основных правил. Технику психологической игры с продавцом квартиры вполне можно заимствовать из своего личного опыта по удачной купле-продаже любого другого товара. Этой игры не требуется, если вы покупаете новостройку, но тут свои тонкости.

Теперь о скрытых недостатках квартиры. Сначала — посмотрите на толщину стен. В 70-80-е годы порой строились дома с такими тонкими внешними стенами, что после установки рам уже не было места для укладки подоконника. В подобных квартирах или холодно, или сыро. Затем посмотрите, куда выходят окна и все ли на одну сторону света. Традиционно котируются восток и запад. Дефект, который не виден, — так называемый грибок на стенах. Его вполне могут скрывать обои. Образуется этот грибок в долго пустующих, неотапливаемых домах. Избавиться от грибка очень сложно. Сегодня это могут быть давно сданные, но непроданные квартиры. Наименьшую бдительность по поводу скрытых дефектов можно проявлять при обмене квартир.. Так что прощупайте сразу все обои и простучите трубы. Порой дефекты стен и потолка скрывают толстыми обоями и подвесными потолками. Так что если в квартире с посредственным ремонтом –подвесные потолки, будьте уверены, что огромная трещина на потолка присутствует. Хотя, как показывает практика, всех мелких дефектов вы не обнаружите или они вам не помешают, так как вы и так собирались делать ремонт.

И последнее. В понятие качества дома все чаще входят соседи по подъезду. Если речь идет о вторичном жилье, соседей можно определить легко. Иногда внешний вид дома и лестниц помогает в этом. С новостройкой сложнее. Дом, в котором дешевая сантехника и такая же отделка квартир, очень может быть, будет заселяться очередниками. Лучше, если дом без внутренней отделки, значит, он предназначен для коммерческой продажи и жить в нем будут люди, сами заплатившие за жилье, а значит, будут относиться к нему бережно.

Проверка документов

Вы, осмотрев несколько вариантов квартир, наконец, сделали выбор. Теперь предстоит проверить личные документы продавца и документы, подтверждающие его права на квартиру.

Если речь идет о новостройке, а, значит, покупка-продажа осуществляется при участии фирмы застройщика, вам надо проверить ее права на квартиру и полномочия ее сотрудника, подписавшего договор. Права продавца на новостройку можно проследить по цепочке договоров — начинающейся с договора префектуры с застройщиком и заканчивающейся договором с фирмой, в которую вы обратились. Подтверждением полномочий конкретного ее сотрудника могут быть личная лицензия на риэлторскую деятельность и доверенность от директора фирмы на подписание договоров.

Если объектом сделки выступает квартира со вторичного рынка, то проверка официальных бумаг, подтверждающих права продавца на продаваемую жилплощадь и устанавливающих его личность, потребует от вас больше времени и внимания. При осуществлении таких операций большое место занимают прецеденты обмана, жульничества и просто халатности.

Начните осмотр документов с паспорта продавца.

Надо проверить состояние штампов — имеются ли выпуклые буквы на фото владельца и совпадают ли их контуры с нижней частью этих букв на паспортной страничке. Соответствует ли внешний вид хозяина возрасту, указанному в паспорте, и фотографии. Паспорт должен быть заполнен специальными черными чернилами без исправлений. Случается, что паспорт заполняется верно, а подписывается обычными чернилами. Сделку с таким паспортом могут и не зарегистрировать.

Сверьте даты на штампах о браке-разводе с датами на документах, подтверждающих право собственности продавца на квартиру. В ряде случаев, если продавец состоял в браке на момент вступления в права собственности (если даже позже развелся и если даже супруг никогда не был прописан в продаваемой квартире), вторая половина может предъявить иск на проданную площадь — суд его обычно удовлетворяет. Стандартный срок исковой давности о разделе имущества бывших супругов — 3 года. К тому же срок может быть увеличен, если истец докажет, что не мог подать иск ранее (болел, командировка и т.п.). В таких случаях необходимо более внимательно отнестись к документу о разделе имущества, вступил ли он в силу, не опротестован ли.

Следующий момент: соответствие площадей и адресов, указанных во всех документах, друг другу и реальному положению вещей. Случалось, что люди покупали одно, а оказывались собственниками совсем другого.

Небесполезной может оказаться попытка узнать в налоговой инспекции, нет ли у продавца задолженностей по оплате налогов, связанных с получением им этой квартиры в собственность. Может, он получил жилье в дар или в наследство, а налога не уплатил. Его проблемы могут стать вашими, если суд сочтет, что продавец в свое время так и не вступил в права собственности на наследство. Вообще-то обязанности контроля над этими налогами отнесены к функциям нотариуса.

Если некто продает квартиру по доверенности, посмотрите на самого доверителя и его паспорт. Бывает так: доверенность выдается сроком на три года, доверитель умер, а сделка совершается от имени покойника. Такие сделки аннулируются. Желательно перепроверить доверенность путем получения новой.

Однако и паспорт может скрывать смерть его обладателя. При сомнении надо все проверить по выписке из домовой книги. Но и тут возможны варианты. Человек может проживать не по месту прописки, а значит, и сведений о нем в его родном ДЕЗе или не будет, или они поступят туда с запозданием.

Простой совет: обратитесь к соседям — и будете все знать.

К моменту заверения сделки в нотариате настаивайте, чтобы из продаваемой квартиры все были выписаны. Штамп о выписке легко подделать; не поленитесь проверить выписку в паспортном столе.