Интервью с Натальей Хоревой, директором строительно-инвестиционной компании \»Київ Житло-Інвест\»

Зачастую купить квартиру в новостройке можно только по переуступке. Почему?

— Действительно, 30-40% объектов на первичном рынке сосредоточено в руках так называемых временных инвесторов. Еще 2-5 лет назад рынок жил в основном благодаря их деньгам, азарту и готовности рисковать. Нам известно, что некоторые компании-застройщики оформляют квартиры, оставшиеся непроданными к окончанию строительства дома, на своих знакомых — физических лиц, а потом предлагают конечному покупателю либо уступку права требования, либо договор купли-продажи, если правоустанавливающие документы уже готовы.

Почему некоторые застройщики прописывают в договоре с инвестором — физическим лицом невозможность переуступки?

— Первая причина — исключение временных инвесторов. Продавая площади в объектах премиум- и бизнес-класса, компания старается привлечь будущих владельцев, которым будет комфортно соседствовать, то есть людей определенного достатка. Поэтому при продаже должен проводиться своеобразный фейс-контроль. А отследить конечного покупателя временного инвестора невозможно. Ограничение строительной компании в части переуступки — мера, частично снимающая эту проблему и дающая возможность отсеять таких инвесторов.

Вторая причина — конкуренция. Переуступая на этапе строительства свои права по инвестиционному договору, инвестор продажам самой компании-застройщика. Ведь цена метра при переуступке обычно все-таки ниже цены, выставляемой компанией. Читать далее «Переуступка права требования нового жилья» →

Если представитель не обеспечивает выполнения строительных работ в соответствии с договором, заказчик может просто не осуществить следующий платеж.

Учитывая интенсивное развитие рынка недвижимости в Украине, вопрос о необходимости четкого контроля за сооружением объектов поднимается уже не впервые, особенно после плачевного опыта с компанией «Элита-центр». На этот раз свое решение задачи, как инвестору защитить свои права, предложило Министерство юстиции, разработав законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам строительства». Осознавая необходимость функционирования такой структуры, эксперты вместе с тем уверены, что к вопросу законодательного регулирования ее деятельности следует подходить особенно внимательно, с учетом всей специфики строительной сферы. Читать далее «Права инвестора на рынке недвижимости» →

Не так давно в СМИ опять возникла тема налогообложения наследства, и опять, как и в 2003 году, когда вступил в силу Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц», она вызвала общественный резонанс

Согласитесь, не так часто мы, потомки тех, кто наживал свое имущество при социализме, получаем его в наследство от ближайших родственников. В отличие от капиталистических стран, где накопление было возможно и привычно.

Следовательно, там наследование капиталов, недвижимости, бизнеса и других «дорогих» вещей – дело почти массовое (разница только в размерах).

У нас же частная собственность только зарождается, и, скорее всего, законодатели поторопились с инициативой облагать налогом получение в наследство дома в селе или кооперативной квартиры. Хотя в последнее время украинский бизнес развивается такими темпами, что есть все основания предположить: скоро и для нас этот вопрос станет актуальным.

А пока Государственная налоговая администрация Украины выступила с заявлением о необходимости декларирования получения наследства от ближайших родственников. Платить за вступление в права наследования налоги пока не нужно, а вот заявить о получении наследства украинцы обязаны.

Читать далее «Наследство нужно задекларировать» →

Если покупатель готов платить за безопасность, он может настоять на том, чтобы нотариусу были предоставлены результаты экспертной оценки участка.

Даже в условиях моратория на продажу сельхозземель земельные участки продолжают покупать. И даже обходя «рифы». Один из них — какие именно документы должен предоставить продавец нотариусу для оформления такой сделки — станет предметом нашего рассмотрения. Причем на этом этапе и покупатель способен выявить попытку мошенничества.

Итак, все документы, касающиеся земельного участка, можно поделить на три группы. К первой относятся те бумаги, без которых оформить куплю-продажу нельзя по закону. Согласно Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, в обязательном порядке необходимо подавать правоустанавливающий документ. Для земельного участка, находящегося на праве собственности, единственным таким документом может быть согласно Земельному кодексу государственный акт. Для покупателя этот документ также очень важен: он четко указывает на наличие у продавца права собственности, а также в общих чертах характеризует земельный участок.

Читать далее «Необходимые бумаги для оформления купли/продажи у нотариуса» →

ПРОДАВЕЦ

1. Продать квартиру по оговоренной цене и в оговоренные сроки.
2. Собрать и предоставить Покупателю все документы, необходимые для подписания Договора купли-продажи, а также имеющие отношения как к личностям Продавцов, так и к объекту продажи.
3. Дать правдивые (письменные) сведения по всем вопросам, задаваемым Покупателем и не препятствовать последнему в сборе необходимых сведений.
4. Предупредить Покупателя о правах третьих лиц на объект.
5. определенные платежи: до подписания Договора купли-продажи, в момент подписания и после.
6. из квартиры (Собственники и Поднаниматели) не позднее оговоренного срока.
7. Освободить квартиру от мебели, других дополнительных вещей и передать ключи покупателю не позднее оговоренного срока.
8. Оплатить все задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии, телефонным переговорам и другим платежам (кабельное телевидение, охрана и другое) на день передачи ключей.
9. Содействовать Покупателю в переоформлении пользования телефонной линией и переоформлению Договора с ЖЭКом.
10. Не менять и не демонтировать без разрешения Покупателя электро- и сантехническое оборудование квартиры.
11. Подписать \»Акт приема — передачи\» и не препятствовать въезду покупателя в приобретенную им квартиру.
12. Нести ответственность за сохранность квартиры в период между подписанием Договора купли-продажи и действительной передачей квартиры Покупателю.

Читать далее «Правила для продавцов и покупателей» →

От покупателя необходимы паспорт и, для семейных пар, нотариально заверенное согласие второго супруга на покупку квартиры на деньги, нажитые за период совместного проживания.

Продавцу квартиры требуется иметь:

• Паспорт.
•  Комплект правоустанавливающих документов на квартиру.
•  Форма + экспликация (план) к ней. Предоставляется БТИ.
• Справка об отсутствии задолженностей по оплате жилищных и коммунальных услуг.
• Копия финансово-лицевого счета. 
• Выписка из домовой книги (о наличии проживающих в данной квартире).  
• Разрешение из органов опеки и попечительства. Необходимо в том случае, когда собственниками данной квартиры наряду с родителями являются дети. При этом права детей после сделки не должны быть ущемлены (они должны быть прописаны на площади не меньшей той, из которой выписываются). Выдается Инспекцией по защите материнства и детства.
• Справка ГНИ об уплате налога в случае, если правоустанавливающим документом у продавца является акт дарения или наследства.
• Если продавец состоит в браке — требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры, за исключением случаев, если квартира была приобретена до брака либо в браке, но в порядке наследования, дарения, и по иным безвозмездным сделкам (например в порядке приватизации).
• Иногда акт приемки-передачи квартиры.

Читать далее «Документы для оформления сделок» →

Может ли Общество с ограниченной ответственностью (ООО) перейти на упрощенную систему налогообложения с уплатой единого налога, если доля учредителя — нерезидента-физлица превышает 25% ?

Да, может.

По-видимому, данный вопрос возник в связи с ограничениями, установленными для перехода на упрощенную систему налогообложения (ст.7 Указа №727)  Эта статья предусматривает, что действие Указа №727 не распространяется на субъектов предпринимательской деятельности, в уставном фонде которых доли, принадлежащие юридическим лицам — участникам и учредителям данных субъектов, которые не являются субъектами малого предпринимательства, превышают 25%

Ограничение касается тех предприятий, уставный фонд которых сформирован из долей, принадлежащих именно юридическим лицам (а не любым субъектам хозяйственной деятельности). Читать далее «О переходе на единый налог» →

Большинство сделок с жилой недвижимостью таят в себе некоторые риски для покупателей. С начала 2006 года Законом «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» было установлено, что для осуществления любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Риск со сделками связан именно с правом пользования недвижимостью, ведь согласно Закону «Об охране детства» дети — члены семьи собственника помещения — имеют право пользоваться занимаемым помещением наравне с собственником.

То есть если в семье есть ребенок, то вся недвижимость, принадлежащая мужу или жене, не может быть продана (подарена, обменена, передана в ипотеку и т. д.) без согласия органов опеки и попечительства.

Читать далее «Родительский дом» →

Обязательные — такие, наличие которых требуется абсолютно во всех сделках по отчуждению объектов недвижимости.

Паспорта граждан Украины или другие документы, удостоверяющие личность участников;

Правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

Читать далее «Документы присутствующие в операциях по отчуждению недвижимости» →

На прошлой неделе Кабинет министров одобрил законопроект, который касается противодействия незаконному поглощению предприятий. Закон, безусловно, своевременный и полезный. Впрочем, считать его панацеей от рейдерства было бы преувеличением. Об этом заявляют как юристы, так и \»практикующие антирейдеры\».

По информации Национального института стратегических исследований, в Украине действуют, по меньшей мере, 40-50 специализированных рейдерских групп, которые состоят из опытных юристов и экономистов, — то есть рейдерство уже приобрело системный характер, и количество поглощений достигает 3000 в год. Причем жертвами нередко становятся вполне успешные и здоровые компании. Налицо явная угроза экономической стабильности страны, а вовсе не игра в \»санитаров бизнес-леса\», которые \»отжимают\» лишь нерентабельные и слабые предприятия, как легкомысленно считалось раньше. Читать далее «В Украине работают как минимум 50 специализированных групп рейдеров» →