Как известно из определения земельный участок это - часть земной поверхности, с определенным местом расположением и определенными для нее правами.

В ст. 79 Земельного кодекса Украины (в дальнейшем Кодекс) дано определение земельного участок как объект права собственности. Есть еще и другое, которое определяет земельный участок как материальный предмет.

Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет фиксированные геометрические и юридические границы и является базовой единицей кадастрового реестра земель.

 

В приведенных выше определениях земельный участок рассматривается, в том числе и как часть земной поверхности, которая имеет границы и расположена в определенном месте.

Наверное, каждый, кто хотя бы отдаленно сталкивался в нашей стране с процессом приватизации земельного участка, подтвердит, что достижение положительного результата в этом процессе - это самая настоящая победа. По словам Андрея Кошиля, президента Ассоциации "Земельный союз Украины", на сегодняшний день земельные отношения представляют собой одну большую сложность. В землю "закопаны" огромные деньги, а у того, от кого зависит, как быстро будут решены все проблемы приватизации земли, нет на это положительной воли.

Земельные отношения относятся к системообразующим понятиям. Продолжая афористичный ряд: деньги - это кровь экономики, а промышленность - ее сердце, Андрей Кошиль сравнивает земельные отношения со скелетом, на котором держится и сердце, и кровеносная система, и все остальное. Все это функционирует в пределах какой-то территории, и в зависимости от того, какие правила эксплуатации этой территории существуют - так будет работать и сердце, и кровообращение. По словам эксперта, самая главная проблема состоит не в том, какова структура отношений, а в том, насколько уважительно субъекты этих отношений относятся к требованиям закона, существующим правилам и т.д.

Борьба между Президентом и Кабмином за контроль над земельными ресурсами страны вышла на новый уровень.

Теперь к выяснению отношений подключилась прокуратура. На прошлой неделе ГПУ возбудила уголовное дело по факту превышения полномочий и совершения служебного подлога главой Госкомзема Владимиром Воеводиным. Одновременно активизировались прокуроры на местах, взявшись проверять работу региональных подразделений земельного комитета. Выявленные ими нарушения могут стать основанием для ликвидации Госкомзема.

В поисках благоприятного участка для застройки или уже готового дома нужно учитывать несколько факторов обеспечивающих хороший фэн-шуй.

1. Обратите внимание на окружающую участок местность.

Учитывайте расположение дорог возле земельного участка. Посмотрите, не направлена ли дорога прямо на участок или дом. В целом желательно избегать любых прямых линий, углов и острых кромок, нацеленых на участок или дом.
Если такие элементы окружения существуют, подумайте, удастся ли каким-то образом оградить дом от этих "отравленных стрел". Если с этим будет трудно справиться, лучше поискать другой участок или дом.

Около половины всех земельных участков (не в госсобственности) на сегодняшний день принадлежат частникам. Это примерно 18-19 млн. гектаров земель сельскохозяйственного назначения или более сорока процентов площади. Наблюдается устойчивая тенденция выкупа их под коттеджную застройку с изменением целевого назначения. На сегодняшний момент, выкуплено и ожидает перевода (или повторной продажи) только в Киевской области около 500 тыс. гектаров. Это многократно превышает нормы Министерства Экологии по площади земель для жилой застройки. Несмотря на это, в 2008 и 2009 годах планируется продать или сдать в долгосрочную аренду около 60 тыс. га.

Такой бум сделок с продажей земельных участков объясняется, прежде всего, перманентным ростом цен на землю и подстегивается инфляцией. В столице и пригородах на ближайший год прогнозируется 20 процентный рост стоимости. Цены в других регионах, как водится, стараются не отставать.

В текущей ситуации, естественно, многие фирмы (и частные лица) скупили огромные площади с надеждой на дальнейшую перепродажу этих объектов застройщикам. Причем объявления о продаже этих участков не часто находят своего покупателя, стоимость, как правило, завышена из учета только собственных интересов.

Оценивать объекты недвижимости вместе с землей нужно исходя из того, сколько они будут стоить при их наилучшем использовании.

В противном случае такие объекты и земля будут стоить гораздо меньше, а нерадивых пользователей необходимо штрафовать. На сегодняшний день проблема оценки земли под объектами недвижимости заключается в том, что зачастую происходит как необоснованное ее занижение, так и завышение.

Например, как оценивать землю, находящуюся под государственным предприятием, которая вполне сгодилась бы для оборудования на ней гольф-клуба. По мнению председателя экспертного совета Украинского общества оценщиков Якова Маркуса, в данный момент она не может стоить дорого.

 

Другой пример - район Нижней Телички в Киеве, который сейчас представляет собой промышленную зону. Бизнесмены и городские власти уже давно присматриваются к ней с целью построения в этом уголке делового центра. Тем не менее, в том случае, если решение о постройке такого комплекса не будет принято, то и говорить о том, что земля в Нижней Теличке будет стоить дорого, не придется.

В Украине на данный момент в единую базу внесено 5-8% земель и зданий. Для сравнения – в Эстонии этот показатель составляет 98%, по оставшимся 2% ведутся судебные споры. При этом эксперты считают принципиальным, чтобы кадастр был открытым и каждый желающий мог получить информацию о собственности любого гражданина, в том числе политика или чиновника.

Земля вечна, здания временны. Поэтому во всем мире под недвижимостью понимают землю, а все то, что на ней построено - это всего лишь улучшения, повышающие ее цену. Земельный кадастр же представляет собой систематизированную информацию о земельных участках и о расположенных на них постройках, которая включает в себя кадастровый номер земельного участка, его координаты, адрес (месторасположение), площадь, целевое назначение, денежную оценку, данные по загрязнению, качеству почвы, агротехнической группе. В его картографическую часть входят индексная карта и кадастровый план с контурами и индивидуальными номерами участков.

В статье дается анализ ситуации о стоимости земельных участков под коттеджное строительство в Киевской области.

 

В прошедшем году во всех шести районах, которые прилегают к Киеву, происходили земельные скандалы вокруг земельных участвов. Ужесточение условий моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель породило новые, еще более изощренные схемы его обхода, которыми очень удачно пользовались люди, которые имели для этого соответствующие денежные ресурсы. Обострилось соперничество за пригородные земли украинской столицы. Отсутствие четко установленных границ населенных пунктов привело к ряду конфликтов между Киевом, областью, районными властями и сельсоветами. Не остались в стороне и коммерческие структуры, которые тоже хотят принять участие в переделе земель Киевской области. В результате возникших разборок страдают обычные владельцы земельных участков, находящиеся в «зоне боевых действий» : их право собственности на землю не гарантирует никто.

Потеря застройщиком земельного участка влечет за собой невозможность выполнить свои обязательства перед инвесторами. После скандала с «Элита-Центром» киевские власти осторожничают вдвойне. Однако еще до этого множество участков было выдано сомнительным, как оказалось, инвесторам.

 

Теперь же КГГА вкупе с Киевсоветом, похоже, нашли приемлемое для них решение этой проблемы. Речь идет об отмене решений о выделении земли.

По некоторым данным, по одному объекту - 23-этажному жилому зданию (ул. Милютенко, 29) - Деснянский райсовет столицы уже принял решение о невозможности строительства по двум причинам. Первая - жалобы жителей прилегающих домов, вторая - длительное неиспользование участка в строительных целях. Выделен он был застройщику еще в 2004 г., однако до сих пор работы не начинались. Притом что земля выделялась в аренду сроком на три года (истекает в июне 2007 г.).

Кроме того, КГГА указывает, что под вопросом судьба еще шести участков. По пяти из них в мэрии имеется информация о многочисленных нарушениях. В частности, речь идет о непроведении общественных слушаний, застройке придомовых территорий и отсутствии тех или иных разрешительных документов. И лишь в одном случае все проблемы заключаются «всего лишь» в конфликте по поводу того, кому принадлежит данный участок.

Кто может проводить оценку? Какие документы выдаются в результате оценки? Сколько стоит процедура и сколько времени она занимает? Какие различия в оценке земельного участка в Киеве и в Киевской области?

Процедура проведения независимой оценки земельных участков занимает в среднем 4-5 дней. Стоимость услуг оценочных компаний составляет от 800 грн. и выше в зависимости от площади, месторасположения, наличии незавершенного строительства и т.д.

Метод оценки

Оценка земельного участка является непростой задачей. В соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Законом Украины «Об оценке земли» и Методике экспертной денежной оценки земельных участков, оценка земельных участков осуществляется следующими подходами: доходным (капитализации чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление стоимости продажи подобных земельных участков), подход остатка земли (учет затрат на земельные улучшения).