Разбираемся в подводных камнях украинского жилищного законодательства. Все проблемы по сделкам с недвижимостью (поиск покупателя/продавца, подготовка к купле-продаже, проверка «чистоты» квартиры и оформление сделки) - ничто по сравнению с тем, что вам придется пройти, если в продаваемой или купленной вами квартире была сделана самовольная перепланировка (реконструкция, переоборудование).

 О том, как с наименьшими затратами согласовать незаконное переустройство ваших квадратных метров,  рассказал директор частного архитектурного бюро «БудАс» Евгений Андрущенко.

ЛИКБЕЗ «КП»

Незаконная (самовольная) перепланировка (а также реконструкция или переоборудование) - это несогласованный с БТИ и другими контролирующими строительными и архитектурными госорганизациями ремонт в вашей квартире, в результате которого изменены ее план, параметры или функциональное назначение служб и жилых комнат.

1. Купля-продажа объекта недвижимости. Статьей 227 Гражданского Кодекса Украины предусмотрена нотариальная форма такого договора, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Министерство юстиции Украины, органы нотариата приравнивают к жилому дому, о котором идет речь в этой статье ГК, также квартиры и другие объекты недвижимости. Наряду с государственными и частными нотариусами право оформления и регистрации объектов недвижимости, в том числе жилого дома, квартиры, имеют товарные биржи.

При нотариальном удостоверении или биржевой регистрации договора купли-продажи необходимо соблюдение требований ст.23 и ст.145 КоБС,ст.114 Гражданского Кодекса Украины. В частности, согласие в письменной форме второго супруга обязательно при продажи квартиры : в доме ЖСК, выкупленной у органов местного самоуправления, построенной на основах долевого участия, приобретенной ранее через куплю-продажу человеком, состоящим в тот момент в зарегистрированном браке. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу требуется только в тех случаях, когда ребенок (дети) записан в качестве собственника в любом из правоустанавливающих документов. Но не требуется, если ребенок только прописан на продаваемой жилплощади, но собственником ни квартиры в целом, ни какой-либо ее части (доли) не является. Кроме того, при продаже комнаты (комнат) в коммунальной квартире или части дома полагается выяснить позицию соседей-долевиков. Согласно ст.114 ГК Украины соседи имеют право преимущественной покупки продаваемой доли в общей собственности перед третьими лицами. Следует иметь в виду, что отказ от такого права надлежит получать только от соседей-собственников, а не от нанимателей жилья. Перечень собственников-долевиков отражается в справке- характеристике БТИ, выдаваемой для отчуждения объекта.

Понятие "доверенность" неразрывно связано с понятием "Представительство" и регламентируется главой 4 Гражданского кодекса Украины, статьями от 62 до 70.

Закон требует, чтобы Доверенность была составлена ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО(!) в письменной форме.

В нашем случае - нотариальная форма удостоверении Доверенности. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

• Доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные надлежащими лицами (ст.65 ГКУ).
• Доверенности военнослужащих, а в пунктах, где нет нотариальных контор, также доверенности рабочих и служащих, членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами этих воинских частей.
• Доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.

Новые требования регулятора заставят банки ограничить сроки ипотечного кредитования 5–10 годами или имитировать такие ограничения

Украинцы, отложившие получение ипотечных кредитов на начало текущего года, оказались в незавидной ситуации. С конца января ставки по «длинным» займам начали уверенно расти, а сроки кредитования — сокращаться.

Переполох на рынке ипотечного кредитования спровоцирован банковским регулятором. На прошлой неделе вступило в силу постановление Нацбанка №458, в котором прописываются новые методики расчета адекватности банковского капитала (соотношения активов к капиталу).

 

Главная цель документа — сократить разрывы ликвидности, которыми грешит наша банковская система. НБУ уже давно беспокоил тот факт, что банкиры раздают кредиты на 25–30 лет за счет средств, привлеченных всего на 1–5 лет. Ведомство Владимира Стельмаха уже давно указывало подопечным, что такое поведение таит в себе существенные риски, и, не дождавшись адекватной реакции, решилось на жесткие меры.

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ УДОСТОВЕРЯЮТСЯ НОТАРИАЛЬНО ИЛИ РЕГИСТРИРУЮТСЯ НА БИРЖЕ.

При этом некоторые Договоры (например, Договор пожизненного содержания, Договор дарения) могут быть удостоверены только нотариально, другие (например, Договор купли-продажи, Договор мены) - как нотариально, так и регистрацией на бирже.

Нотариат в Украине - это система органов и должностных лиц, которые удостоверяют права, а также факты, имеющие юридическое значение и исполняют прочие нотариальные действия, предусмотренные Законом Украины "О нотариате", с целью придания им юридической силы.

Совершение нотариальных действий возлагается на нотариусов, которые работают в ГОСУДАРСТВЕННЫХ НОТАРИАЛЬНЫХ КОНТОРАХ и ГОСУДАРСТВЕННЫХ НОТАРИАЛЬНЫХ АРХИВАХ ( ГОСУДАРСТВЕННЫЕ НОТАРИУСЫ), а также НОТАРИУСОВ, которые занимаются ЧАСТНОЙ нотариальной деятельностью (ЧАСТНЫЕ НОТАРИУСЫ).

ДОКУМЕНТЫ, оформленные ГОСУДАРСТВЕННЫМИ И ЧАСТНЫМИ НОТАРИУСАМИ ИМЕЮТ ОДИНАКОВУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ СИЛУ.

Однако существуют некоторые РАЗЛИЧИЯ в исполнении нотариальных действий государственными и частными нотариусами.

Приоритетное место в украинском законодательстве занимает наследование по завещанию. Причем, в отличие от законодательства других стран, наш кодекс предусматривает, что наследником по завещанию может быть любой человек или организация, как украинская, так и иностранная, государство Украина и другие государства... А не только родственники и близкие покойного.

Как правило, у нас пока составляются завещания универсальной формы, когда завещается сразу все имущество человека. Но законодательство дает возможность выписать в этом документе правовой режим наследования отдельных частей имущества.

 

Например, можно четко оговорить, кому переходит квартира, кому машина, кому дача. Кроме того, есть возможность распорядиться не только имуществом, но и правами и обязанностями, которые принадлежат или будут принадлежать завещателю.

Ввиду реактивного роста цен на киевскую недвижимость в последнее время особой популярностью пользуется идея селиться в пригороде и ездить в город только по необходимости. Не рассуждая об оправданности данного шага, хотелось бы остановиться на некоторых аспектах юридического характера, которые должны быть учтены при приобретении загородной недвижимости.

Ведь в случае их игнорирования «счастливый владелец загородного имения» может столкнуться с серьезными проблемами, связанными с законностью статуса его дома и земельного участка, на котором он находится.

Прежде всего стоит обратить внимание на то, на каком участке размещен загородный дом. А именно: какое целевое предназначение земельного участка и каков его так называемый правовой титул. То есть для жилищного строительства целевое назначение участка должно быть: «для строительства, размещения и обслуживания жилых домов, хозяйственных строений и гаражного строительства».

Было крылечко деревянное, а стало кирпичное. Вот и сказке конец. То есть, не совсем. Выясняется, что это незначительное улучшение называется незаконной постройкой. Дальше начинается новая история, в которой самое интересное – приключения под названием «узаконивание самостроя».

 

В сказке о золотой рыбке старый деревянный домик превратился в огромные хоромы. Бабке, заметим, за это ничего не было. В нашей же несказочной реальности на узаконивание такого произвола может уйти от 3 до 6 месяцев и от $800 до $4000 (с учетом стоимости соответствующих проектных и прочих работ, справок, а также «вознаграждений» чиновникам). И неважно, переместили гараж, пристроили веранду к дачному домику или убрали сливную яму, чтобы устроить на ее месте лужайку – любое из этих действий влечет за собой изменения в техническом плане участка. Этот листок бумаги с изображением всего, что располагается на участке, лежит без дела до тех пор, пока вы не соберетесь продать, подарить или отдать под залог свою недвижимость. Но, как только возникнет желание или необходимость произвести какие-либо манипуляции с собственным имуществом, техплан окажется первейшим и самым необходимым документом. Именно с этим документом будет сверяться техник из БТИ при заключении любой сделки. И очень важно, чтобы изображение в техпаспорте совпало с реалиями участка. К сожалению, это маловероятно, поскольку владельцы загородных участков обожают производить в своих «имениях» различные действия: пристраивать к дому зимний сад; сдвигать сарай, чтобы устроить барбекю; менять дислокацию уборной и вообще всячески улучшать и благоустраивать угодья. Причем, чем больше поколений одной семьи владело недвижимостью, тем больше они успели накуролесить на участке и тем больше неожиданностей ожидает хозяина, решившего продать, подарить либо заложить свое добро.

Интервью с Натальей Хоревой, директором строительно-инвестиционной компании "Київ Житло-Інвест"

Зачастую купить квартиру в новостройке можно только по переуступке. Почему?

- Действительно, 30-40% объектов на первичном рынке сосредоточено в руках так называемых временных инвесторов. Еще 2-5 лет назад рынок жил в основном благодаря их деньгам, азарту и готовности рисковать. Нам известно, что некоторые компании-застройщики оформляют квартиры, оставшиеся непроданными к окончанию строительства дома, на своих знакомых - физических лиц, а потом предлагают конечному покупателю либо уступку права требования, либо договор купли-продажи, если правоустанавливающие документы уже готовы.

Почему некоторые застройщики прописывают в договоре с инвестором - физическим лицом невозможность переуступки?

- Первая причина - исключение временных инвесторов. Продавая площади в объектах премиум- и бизнес-класса, компания старается привлечь будущих владельцев, которым будет комфортно соседствовать, то есть людей определенного достатка. Поэтому при продаже должен проводиться своеобразный фейс-контроль. А отследить конечного покупателя временного инвестора невозможно. Ограничение строительной компании в части переуступки - мера, частично снимающая эту проблему и дающая возможность отсеять таких инвесторов.

Вторая причина - конкуренция. Переуступая на этапе строительства свои права по инвестиционному договору, инвестор продажам самой компании-застройщика. Ведь цена метра при переуступке обычно все-таки ниже цены, выставляемой компанией.