Кредит для покупки загородного дома

Все больше современных горожан отказываются от приобретения квартиры в шумном городе, отдавая предпочтение загородной недвижимости. По оценкам экспертов, все банки, предоставляющие кредиты на квартиры, занимаются и кредитованием домов с земельными участками. Главные условия банкиров — платежеспособный заемщик и наличие всех необходимых документов. В данной статье попытаемся выстроить пошаговый алгоритм получения кредита для желающих жить в собственном загородном доме.

По оценкам экспертов, сегодня лишь каждая тридцатая ипотека приходится на дом с землей. Но с каждым днем число подобных обращений в банки увеличивается. Конечно же, люди состоятельные могут позволить себе купить готовый дом, не «размениваясь» на тягостные процедуры сродни сбору необходимых для получения кредита документов. А у представителей среднего класса, которые составляют неоспоримое большинство населения крупных городов Украины, при отсутствии полной суммы средств на приобретение дома, появляется необходимость ипотечного кредитования.

На самом деле сегодня вполне возможно приобрести загородный дом по цене столичной квартиры. Обратной стороной проживания в частном доме за городом является все еще недостаточно высокий уровень развития инфраструктуры и загруженность транспортных магистралей. И, конечно же, сложности с оформлением кредита.

Директор департамента инвестиций и кредитования BGT consulting Сергей Тютюнник комментирует сложившуюся тенденцию так: «За последние 2-3 года наблюдается увеличение сделок купли-продажи домов с помощью кредитных продуктов различных банков. К сожалению, повышение процентных ставок и ужесточение требований к заемщикам привело к тому, что в последнее время снизилось количество обращений к банкам о получении кредита на дом. Также негативно на количество сделок купли-продажи влияет стагнация рынка недвижимости Украины. При выравнивании рынка недвижимости и снижении банковских процентных ставок в Украине опять можно будет ожидать всплеска спроса на покупку домов».

Кредитные условия

Получить кредит на покупку дома могут резиденты Украины в возрасте от 21 до 60 лет с наличием стабильного дохода, достаточного для погашения суммы кредита и процентов по нему. Если заемщику еще не исполнился 21 год, некоторые банки выдают кредит под индивидуальные программы.

Срок такого кредита, предоставляемый банками Украины, составляет от 1 года до 30 лет. Его обеспечением (и залогом), как правило, является сама недвижимость, которая покупается за кредитные деньги. Валютой кредита может быть гривна, доллар США, евро или швейцарский франк. Сумма авансового платежа за покупку дома колеблется от 5 до 30% в зависимости от условий банка.

Без первоначального авансового платежа кредит на дом выдается только в случае предоставления в залог дополнительной недвижимости (квартира, дом) или земельного участка, которая уже находится в собственности заемщика. Покрытие кредита на дом составляет от 65 до 90% (от рыночной стоимости недвижимости) в зависимости от банка. Иными словами: если дом стоит, например, $100 тыс., то выдадут от $65 до $90 тыс. Также в зависимости от банка заемщику может предоставляться отсрочка платежа тела кредита на 3-12 месяцев. После получения всех документов свое решение о выдаче или невыдаче кредита на дом банк принимает от 3 до 21 дня, в зависимости от суммы кредита и выбранного банка. Погашение кредита на дом и процентов по нему происходит ежемесячно равными частями (аннуитет) или согласно графику погашения платежей (простой).

Потенциальным заемщикам следует учитывать, что выдача кредита на дом сопровождается также расходами в виде комиссии банку за выдачу кредита в размере от 1 до 2% от размера кредита (в зависимости от банка и выбранной схемы кредитования), за выдачу наличных денежных средств от 0,3%, оплатой услуг страховой компании (согласно тарифов страховых компаний), расходов на услуги оценочной компании и нотариуса.

Портфель документов нести тяжело

Как показала практика, наиболее сложный этап — сбор всех необходимых для банка документов, который, как правило, имеет склонность дополняться непосредственно в самом процессе посещений банка потенциальными получателями кредитов.

И вот, банк принимает решение о сумме кредита, которую он согласен выдать заемщику. При этом выдает гарантийное письмо, которое действует на протяжении 1-3 месяцев. После этого заемщик может приступать непосредственно к поискам дома и после его обнаружения предоставляет документы продавца и дома на проверку, а также на независимую экспертную оценку. И вот только после этого заемщик получает на руки позитивное решение о получении кредита.

Также получить кредит на дом можно, обратившись в банк с документами на продавца и на дом уже после того, как заемщик найдет понравившийся ему дом. Если в банке нет своей внутренней службы независимой экспертной оценки, ему предложат список из аккредитованных оценочных компаний. После получения менеджером банка всех документов, он отдает их на проверку по банковским службам. Определяют день сделки, куда приглашаются покупатель, продавец, нотариус и страховая компания.
И в первом, и во втором случаях процесс оформления кредита может затянуться на долгое время. Полный пакет документов на получение кредита на дом определяет банк, согласно его требованиям предоставления документов. Следует учесть, что кроме пакета документов очень разнятся и сами требования банков, в первую очередь касающиеся площади жилого дома и площади земельного участка.

Для получения кредита как на готовый дом, так и на его строительство необходим следующий минимальный пакет документов:
— ксерокопия паспорта (супруга/жены);
— ксерокопия справки о присвоении идентификационного номера (супруга/жены);
— справка с места работы за последние 6 месяцев (оформленную с помесячной разбивкой, с наличием даты и выходного номера, подписью директора и главного бухгалтера предприятия, номером телефона и адресом предприятия).
Для субъектов предпринимательской деятельности минимальный пакет документов на получение кредита на дом будет составлять:
— ксерокопия свидетельства о государственной регистрации СПД, свидетельство о регистрации предпринимателя или свидетельство о праве заниматься нотариальной и адвокатской деятельностью;
— ксерокопия справки о взятии на учет плательщика налогов (форма 4-ОПП);
— ксерокопия свидетельства о выплате единого налога — при использовании упрощенной системы налогообложения;
— ксерокопия отчетов физического лица — СПД (форма 3) за последние 3-4 квартала (в зависимости от требований банка).
Начальник отдела ипотечного кредитования Управления продаж кредитных продуктов розничного бизнеса ОАО «Родовидбанк» Елена Алферова считает: «Покупателями загородной недвижимости, как правило, являются люди, состоящие в браке, старше 30 лет, которые представляют уровень менеджеров среднего и высшего звена с ежемесячным стабильным доходом выше $3 тыс. на человека. Кроме этих ежемесячных доходов при оценке платежеспособности клиента во внимание принимаются также документально подтвержденные дополнительные доходы клиента и членов его семьи. Критериями анализа платежеспособности выступают как наличие подтвержденных доходов, так и дополнительные критерии оценки: наличие у заемщика собственного имущества, банковских вкладов, ценных бумаг, положительной кредитной истории, стабильной занятости».

Сколько стоит дом построить

Для тех, кто желает жить в частном доме, но не имеет полной суммы средств для его покупки, существует два варианта: либо купить в кредит уже готовый дом, либо занять деньги на его постройку. На сегодняшний день существует много споров о том, что же выгоднее: строить дом в кредит или приобрести уже готовый дом под ипотеку? С одной стороны, выгодней строить дом под собственные предпочтения, а с другой — получить кредит на строительство дома гораздо сложнее, чем на покупку. Теоретически занять деньги можно у любого банка, но в данном случае существует немало нюансов, многие из которых решаются в индивидуальном порядке. Необходимо внимательно изучить условия банкиров, прежде чем определиться с кредитором.

«ОТP-Банк», к примеру, предоставляет кредит на строительство частного дома на земельном участке, пребывающем в частной собственности заемщика и который специально отведен для строительства площадью 10-40 соток в пригороде и минимум 5 соток в черте города. Одними из условий банка являются: возвышение дома в регионе с ликвидным рынком аналогичной недвижимости (желательно в коттеджных городках); дом должен быть отдален от многонаселенного пункта не менее чем на 30-50 км, площадью 150-400 кв. м. Если площадь дома, который берется под ипотечное кредитование, превышает 400 кв. м, то заемщик за собственные средства финансирует строительство разницы в метрах. Лимит конечной рыночной стоимости дома не должен превышать $600 тыс. «ОТP-Банк» предоставляет кредиты от $10 до $250 тыс. (в гривне, долларах, евро). Первоначальный взнос может составлять не менее 30% от общей фактической стоимости объекта строительства, а максимальный срок кредитования — до 30 лет. Процентные ставки кредитования: 18,99% в гривне, 14,99% — в евро.

«Райффайзен Банк Аваль» предоставляет кредиты на строительство домов сроком от 2 до 20 лет под залог земли или другой недвижимости. Страхованию за счет заемщика должно быть залоговое имущество. Согласно требованиям банка, первоначальный взнос должен составлять минимум 30% от общей стоимости затрат на строительство. «Райффайзен Банк Аваль» предусматривает комиссии от 0,75% от суммы кредита. Процентные ставки — от 13,35% в долларах США, от 13,35% — в евро и от 19,95% в гривне, исходя из сроков кредитования.

«СЕБ Банк» предоставляет кредиты на строительство индивидуального жилого дома максимальной сумой до 85% от стоимости дома в зависимости от месторасположения. Максимальный срок – до 25 лет при условии наличии в частной собственности земельного участка, на котором планируется строительство. Процентные ставки составляют в долларах 12,8%, в гривнах 21% и в евро 12,5%. Условия «СЕБ Банка» не предусматривают комиссий за рассмотрения документов, а при расчете максимальной сумы кредита, которую может предоставить банк, берутся во внимание общие доходы членов семьи.

Взял семя, отдай колосок

Приведем стандартный пример ипотечного кредитования дома. Молодая семья с маленьким ребенком, с уровнем дохода выше среднего желает обзавестись собственным жильем. Вместо приобретения квартиры потенциальные заемщики отдали предпочтение приобретению загородного дома. Как пример, рассматриваем новый двухэтажный дом в пригороде Киева, расположенный в районе г. Василькова стоимостью $300 тыс. Этот дом площадью 210 кв. м с 5-ю комнатами, тремя санузлами размещен в экологически чистой местности недалеко от леса и водоема. Для приобретения такого частного дома сроком на 20 лет необходимо провести анализ: сколько семья должна ежемесячно выделять на погашение кредита и на каком банке остановить свой выбор.

В первую очередь важно определить составляющие, необходимые для анализа: наличие залога, суммы подтвержденных доходов, возможность сделать первоначальный взнос и его величина, наличие имеющихся кредитов и прочее. В зависимости от источников доходов, будь то частное предпринимательство или стабильная заработная плата, необходимо определиться с выбором погашения кредита. На сегодняшний день существуют две основные схемы погашения кредита — классическая и аннуитет. При классической схеме погашения кредита заемщик платит равные доли кредитной суммы плюс ежемесячные проценты на остаток задолженности. Таким образом, в начале срока первоначальные суммы выплат по кредиту будут максимальны, а в конце — минимальны. При аннуитетной схеме погашения кредита заемщик погашает кредит и его проценты равными частями. Данной схеме отдают предпочтения те, кому более удобно платить по кредиту ежемесячно равными частями. Однако при таком способе погашения переплата за пользование кредитными средствами несколько выше, чем при классической дифференцированной схеме погашения кредита.

Помимо основных схем, рассмотренных выше, существуют также и другие, разрабатываемые отдельными банками для привлечения более широкого круга клиентов. При этом предлагаются долгосрочные и краткосрочные кредиты с разнообразными процентными ставками.

Исходя из условий и предложений банков рассчитываются предварительные эффективные процентные ставки, для расчета которых следует принимать во внимание все дополнительные расходы, которые заемщик понесет в процессе оформления кредита, а также его погашения. Такими дополнительными расходами могут являться: комиссии за открытие счета, за выдачу наличных, за перевод денег, страхование жизни, страхование имущества, оформление договора залога, государственная пошлина, отчисление в пенсионный фонд и т.д. Иными словами, эффективная процентная ставка — это итоговая стоимость кредита, выраженная в процентах. Например, после расчета всех данных, выбор остановился на определенном банке с эффективной процентной ставкой ЭПС 15%. Рассчитываем требуемый ежемесячный платеж для кредита $300 тыс. на 20 лет с ЭПС 15%. Ответ: при аннуитетной схеме погашения кредита заемщик должен выплачивать $3950,37. Соответственно, через 20 лет итого банку будет выплачено $948 тыс. (притом что сам дом стоит $300тыс). А при стандартной схеме погашения кредита в первый месяц заемщику необходимо выплатить $5 тыс. банку с последующим уменьшением суммы ежемесячных выплат до $1266 в последнем месяце. Через 20 лет банку будет выплачено итого $752 тыс. Таким образом, при аннуитетной схеме погашения кредита заемщик выплатит банку на $196 тыс. больше, чем при стандартной.

На сегодняшний день далеко не все банки имеют собственную программу ипотечного кредитования домов и частного строительства. И связано это, в первую очередь, с рисками, которые может понести банк. Начальник управления организации продаж продуктов розничного бизнеса банка «Финансы и Кредит» Светлана Гребец комментирует: «На данный момент в нашем банке программа выдачи кредитов под строительство частных домов находится только на стадии разработки. Это связано с тем, что существует множество рисков, которые присутствуют при выдаче подобных кредитов. Незавершенное строительство, строительство без необходимых разрешений, ошибки при оформлении документов и другие сложности существенно увеличивают риски банка».

Что же остается гражданам Украины, желающим во что бы то ни стало жить в своем собственном загородном доме в своей стране? Наверное, все же искать лучший из предлагаемых сегодня вариантов кредитования и жить здесь и сейчас. А не надеяться на то, что в будущем условия ипотечного кредитования загородного жилья максимально приблизятся к европейским нормам.