Начало осени не принесло на рынок долгожданной ясности. Ответы социалистов на вопрос, что же будет с ценами, no-прежнему противоречивы. Лишь в одном эксперты едины – обвала цен уже никто не ждет, впрочем, как и возобновления прежних темпов роста. К такому выводу пришли участники круглого стола, организованного издательским домом «Престиж-Альянс» и консалтинговым агентством «Канзас» при поддержке УНИА. Как скажется на рынке весеннее-летнее подорожание стройматериалов и потеки, почему снизились темпы строительства и действительно ли отмена отчислений застройщиков в фонд города снизит в два раза себестоимость строительства? Свое мнение по поводу этих и ряда других вопросов высказали в ходе круглого стола представители строительных компаний, крупных банков, агентств недвижимости и независимые эксперты.

Начало осени не принесло на рынок долгожданной ясности. Ответы социалистов на вопрос, что же будет с ценами, no-прежнему противоречивы. Лишь в одном эксперты едины – обвала цен уже никто не ждет, впрочем, как и возобновления прежних темпов роста. К такому выводу пришли участники круглого стола, организованного издательским домом «Престиж-Альянс» и консалтинговым агентством «Канзас» при поддержке УНИА. Как скажется на рынке весеннее-летнее подорожание стройматериалов и потеки, почему снизились темпы строительства и действительно ли отмена отчислений застройщиков в фонд города снизит в два раза себестоимость строительства? Свое мнение по поводу этих и ряда других вопросов высказали в ходе круглого стола представители строительных компаний, крупных банков, агентств недвижимости и независимые эксперты.

Ещё в период летнего затишья на рынке муссировались самые разные слухи о возможном поведении на столичные квадратные метры в начале делового сезона. Слухи подкреплялись  прогнозами независимых экспертов, которые утверждали, что просядет в среднем процентов 10-15. Приводились классические аргументы: киевские квартиры переоценены, вместо столичной «единички» можно приобрести аналогичное жильё в Праге или целый домик на Кипре. Правда, многие забывают, что недвижимость того же Кипра считается одной из самых низкодоходных в мире по показателям роста стоимости и дохода от аренды. В то же время население украинской столицы продолжает расти,  что повышает спрос на квадратные метры. Как бы там ни было, не­гативный информационный фон был создан, и он заставил многих потенциальных покупателей отложить сделки. Отчасти этому способствовал развернувшийся ресурсный кризис, ударивший по ипотеке, а, следовательно, и  платёжеспособности покупателей.

 

Ипотечная зависимость

Весной банки резко повысили ставки по долгосрочным кредитам и ужесточили требования к заемщикам, и в нынешнем сезоне ситуация не улучшилась. Если весной резко подскочили процентные ставки по кредитам в гривне и долларах США, то теперь под влиянием инфляционных процессов в еврозоне ипотека в евро тоже подорожала. В сентябре, по данным «Просто Консалтинг»,  12 украинских банков  уравняли  средние  процент­ные ставки по ипотечным кредитам в долларах и евро до 15,1%. Это красноречиво говорит о том, что заимство­вания на международном рынке для наших банков так и не подешевели, а ресурсный голод продолжается. «Вторая половина 2008 г. не принесет каких-либо существенных корректив в сторону улучшения условий креди­тования, скорее наоборот возможен вариант дальнейшего ужесточения данных условий», – говорит началь­ник управления кредитных продуктов розничного банкинга «Укргазбанка» Дмитрий Замотаев. В результате многие заговорили о том, что при от­сутствии спроса застройщики будут вынуждены снизить цены на 10-20%, чтобы стимулировать продажи. В частности, в материалах компании «Медиагностика», аналитического партнера Украинской строительной ассоциации, говорилось о том, что в сентябре-октябре столицу ждет не­большое снижение цен на первичную и вторичную недвижимость. Прогно­зы не оправдались. Причина в том, что спрос на недвижимость неэластичен. Снижение цены на 10 или 20% не предполагает, что ровно на столько вы­растет и спрос. Для тех, кто не имеет возможности приобрести жилье, даже с учетом такой скидки оно останется по-прежнему недоступным. Это гово­рит о том, что независимо от ситуации с ипотекой в ценовые игры строители играть не станут.

Насколько рынок столичного жи­лья «ипотекозависим»? Этот вопрос не давал спокойно спать отечественным застройщикам еще с весны. Ни для кого не секрет, что до сих пор основ­ная масса киевских квартир приоб­реталась в кредит, а значит, снижения спроса не избежать. Ярослав Цуканов, старший   специалист   отдела   инвестиционного консалтинга компании Real Estate Department считает, что причиной незначительного сниже­ния цен на жилье в некоторых райо­нах столицы стало снижение спроса. «Покупательская активность граждан уменьшилась из-за отсутствия денег, а высокие процентные ставки по кре­дитам и жесткие требования банков к заемщикам сделали невозможной по­купку квартиры в кредит для большин­ства украинцев», – считает эксперт. С другой стороны застройщики сдела­ли все возможное, чтобы создать свою альтернативу ипотеке. Речь идет о ме­ханизме покупки жилья в рассрочку с фиксированной стоимостью метра. Подобные программы предлагает все большее число строительных компа­ний, при этом сроки погашения можно растянуть вплоть до сдачи дома в экс­плуатацию, что снижает риск вложить сразу крупную сумму в долгострой. Разумеется, такой механизм можно считать альтернативой стандартной ипотеке далеко не для всех, ведь вы­платить стоимость квартиры придется за два-три года, а значит, ежемесячные выплаты составят $4-10 тыс. при по­купке квартиры стоимостью $120 тыс. И все же для покупателей с высоким уровнем дохода это выход.

 

Государство пришло на помощь

Чтобы поддержать строительную отрасль и предотвратить отток инве­стиций, в начале сентября правитель­ство отменило обязательные взносы строительных компаний в инфра­структуру города. Их размер, по утверждению премьер-министра Юлии Тимошенко, снижен с 49,5 до 4%. В правительстве уверены, что снижение себестоимости приведет к сниже­нию цен на новое жилье. Правда, за­стройщики это мнение не разделяют. Во-первых, местные власти будут все­ми силами сопротивляться новой ини­циативе, ведь взносы строителей – важная статья наполнения бюджета. Во-вторых, строительные компании не согласны, что снижение обязательных сборов снизит себестоимость строи­тельства в два раза. Специалисты счи­тают, что на сегодняшний день взносы в фонд города составляют примерно четверть себестоимости объекта, а ры­ночная стоимость нового жилья может снизиться максимум на 10-20%, и то лишь тогда, когда принятые Кабине­том Министров нормы начнут выпол­няться. Такое мнение высказала Лари­са Ломакина, директор департамента инвестиций и продаж объединения «Лико-Холдинг». Нужно также учесть, что подобное снижение стоимости отразится лишь на новых проектах, которые будут закончены через два-три года, поскольку в себестоимость текущих объектов заложены прежние цифры. А вот независимые эксперты считают, что даже реальное снижение финансовых сборов с застройщиков не даст столице более доступного жилья. «Есть предположение, что строительные компании просто используют си­туацию, чтобы увеличить свои доходы, а рыночные цены останутся прежни­ми», – заявил Антон Круглич, неза­висимый банковский эксперт.

 

Не снижая темпов

Большинство участников круглого стола считают, что в осенние месяцы рынок недвижимости традиционно оживится, увеличится количество сделок как на первичном, так и на вторичном рынке, незначительно по­высится объем ипотечных займов. Появится и ряд новых объектов в раз­ных сегментах. Несмотря на сворачи­вание ипотеки и отсутствие финанси­рования, строительные компании не отказываются от своих планов и не собираются «замораживать» стройки. Например, Владимир Фесенко, гене­ральный директор «ПИК-Украина», отметил, что в следующем году все планы   компании   по   строительству жилья остаются в силе: «В будущем году компания будет реализовывать ряд инвестиционно-девелоперских проектов в сегменте эконом-класса. Причем продажи в жилых комплексах начнутся только после того, как будет выполнено 20-30% от общего объема строительных работ».

 

Выводы

Большинство специалистов приш­ли к выводу, что ожидать падения цен на киевскую недвижимость не стоит. Напротив, за период весенне-летнего затишья на рынке сформировался отложенный спрос, и по мере увеличения количества сделок он даже может спро­воцировать очередное небольшое подо­рожание. «С 10 августа мы наблюдаем постепенный рост деловой активности, что, несомненно, отразится на рынке жилья. Слухи о возможном удешевле­нии жилья в столице сильно преувели­чены», – считает директор по работе с партнерами компании «Ипотечный су­пермаркет «Т.О.Ч.К.А.» Дмитрий Лобов.

Зато вполне возможно, что снизится стоимость «малосемеек» и «хрущевок». Приток иностранных инвестиций в объекты жилищного строительства бу­дет планомерно сокращаться. Высокая себестоимость квартир, нестабильная политическая ситуация и снижение платежеспособного спроса сместили интересы инвесторов в сторону ком­мерческой недвижимости и загород­ных коттеджей. В городах-спутниках и коттеджных поселках цены все еще продолжают расти. Кроме того, там легче получить новые участки под за­стройку. По данным консалтинговой компании «Украинская торговая гиль­дия», стоимость коттеджей в Киевской области за первое полугодие 2008 г. выросла на 8%. Не менее привлекате­лен для строительных компаний сег­мент элитной недвижимости. Счита­ется, что он менее подвержен ценовым колебаниям, поскольку маржа застрой­щика здесь выше. А некоторые специалисты утверждают, что такое жилье до конца года подорожает минимум на 10-15%. Это связано не только с дефи­цитом такой недвижимости, но и с тем, что доля ипотеки здесь ниже, чем в бо­лее доступных сегментах.