В ситуациях, когда необходимо продать или купить готовый бизнес, на первый план выходит проблема его оценки. Эта процедура многосоставная, но, как правило, она складывается как сумма материальных и нематериальных активов предприятия. Одним из основных материальных активов, естественно, является недвижимость. Нередки случаи, когда компания приобретается не для того, чтобы продолжать то дело, которым занимались прежние хозяева, а ради участка земли или помещений, в которых находится предприятие. Для такого покупателя оценка стоимости бизнеса будет равна той цене, которую он готов заплатить исключительно за недвижимость. И его не будут интересовать ни штат сотрудников, ни история данной компании, ни накопленная клиентская база, репутация и другие параметры, которые принимаются в расчет при комплексной продаже бизнеса.В ситуациях, когда необходимо продать или купить готовый бизнес, на первый план выходит проблема его оценки. Эта процедура многосоставная, но, как правило, она складывается как сумма материальных и нематериальных активов предприятия. Одним из основных материальных активов, естественно, является недвижимость. Нередки случаи, когда компания приобретается не для того, чтобы продолжать то дело, которым занимались прежние хозяева, а ради участка земли или помещений, в которых находится предприятие. Для такого покупателя оценка стоимости бизнеса будет равна той цене, которую он готов заплатить исключительно за недвижимость. И его не будут интересовать ни штат сотрудников, ни история данной компании, ни накопленная клиентская база, репутация и другие параметры, которые принимаются в расчет при комплексной продаже бизнеса.

Оценка объектов недвижимости производится по такому же принципу, как и любых других объектов купли-продажи. Необходимо установить ее рыночную стоимость, а именно такую цену, которую рационально действующие покупатель и продавец устанавливают в условиях чистой конкуренции. Из всех традиционных видов оценки недвижимости: страховой, залоговой, инвестиционной, балансовой, арендной и ликвидационной — в случае продажи бизнеса, как правило, используются инвестиционная, арендная и ликвидационная.

Первый из этих видов оценки является наиболее тщательным и основан на том, что при расчете стоимости учитываются доходы, которые планируется извлекать из данного объекта. Такой подсчет может быть выгоден продавцу и невыгоден покупателю.

Арендная оценка учитывает возможные доходы, которые мог бы получить владелец объекта недвижимости, не продавая его, а сдавая в аренду.

Ликвидационная оценка — наиболее срочный и невыгодный для продавца способ. Она проводится, когда необходимо в скорейшем порядке продать недвижимость. В основе ее — разница между прибылью от ликвидации недвижимости и расходами на проведение этой ликвидации.

Кроме того, переговоры о стоимости недвижимости могут быть начаты с балансовой оценки, которая включает в себя цену объекта на момент ввода в эксплуатацию, с учетом всех переоценок и амортизаций. Совершенно очевидно, что сделки по покупке-продаже недвижимости должны совершаться с участием специалистов в этом дела. Поскольку случаи, когда намеренно завышается или занижается цена объекта, или в продажу поступает юридически \»грязный\» объекты — нередки.