Английский юмор

Светлана ПЫРКАЛО, журналист, купила квартиру в Лондоне

— Английские банки готовы предоставить ипотечный кредит гражданину любой страны, вопрос лишь в его платежеспособности. Я несколько лет легально работаю в Лондоне, но на сумму кредита, который можно получить под мою зарплату, квартиру купить невозможно.

После моего бракосочетания банк согласился дать семейный заем на покупку жилья, его хватало на трехкомнатную квартиру в плохом районе или однокомнатную — в относительно хорошем. Мы начали искать жилье.

В Лондоне предложения по продаже недвижимости нужно искать не в газетах, а в интернете, ведь соответствующая информация появляется на сайтах типа homesandproperty.com задолго до того, как попадает в прессу.

Объявления в газетах, как правило, либо уже недействительны, либо откровенно рекламные — размещая интересные предложения, посредники заставляют вас позвонить именно им. Кстати, местные агенты по вопросам недвижимости мало отличаются от украинских коллег.

Агенты не стесняются предлагать, например, «трехкомнатную квартиру в бывшей церкви с высокими потолками и собственным садом», комнаты которой на самом деле оказываются крайне маленькими (по 6-10 кв. м), а сад — полуподвальным помещением, заваленным пустыми бутылками и презервативами.

Английский юмор

Светлана ПЫРКАЛО, журналист, купила квартиру в Лондоне

— Английские банки готовы предоставить ипотечный кредит гражданину любой страны, вопрос лишь в его платежеспособности. Я несколько лет легально работаю в Лондоне, но на сумму кредита, который можно получить под мою зарплату, квартиру купить невозможно.

После моего бракосочетания банк согласился дать семейный заем на покупку жилья, его хватало на трехкомнатную квартиру в плохом районе или однокомнатную — в относительно хорошем. Мы начали искать жилье.

В Лондоне предложения по продаже недвижимости нужно искать не в газетах, а в интернете, ведь соответствующая информация появляется на сайтах типа homesandproperty.com задолго до того, как попадает в прессу.

Объявления в газетах, как правило, либо уже недействительны, либо откровенно рекламные — размещая интересные предложения, посредники заставляют вас позвонить именно им. Кстати, местные агенты по вопросам недвижимости мало отличаются от украинских коллег.

Агенты не стесняются предлагать, например, «трехкомнатную квартиру в бывшей церкви с высокими потолками и собственным садом», комнаты которой на самом деле оказываются крайне маленькими (по 6-10 кв. м), а сад — полуподвальным помещением, заваленным пустыми бутылками и презервативами.

«Тут можно поставить цветы», — объясняют они, пока вы в шоке смотрите на мусор. И уверяют, что «сейчас за такую цену лучшей квартиры не найти». Но приобрести нормальную квартиру без посредников в Лондоне нереально. Мы начали рассматривать более или менее подходящие варианты только после того, как зарегистрировались в нескольких агентствах, представители которых связывались с нами еще до того, как информация о том или ином предложении попадала в интернет.

Но головная боль покупателя — это даже не посредники, а практика gazumping, суть которой довольно проста: ты договариваешься о цене, платишь немалые административные сборы, а продавец вдруг решает передать собственность другому покупателю, за большие деньги. От этого в Лондоне никто не защищен (несколько знакомых потеряли таким образом более 1 тыс. фунтов), но нам повезло.

Получить банковский кредит удалось под 5,5% годовых (на два года) и 7% — на остальное время погашения (в зависимости от ставки Центробанка). При этом около 350 фунтов пришлось бы заплатить за административные услуги при получении мортгеджа (ипотечного кредита) — оформление займа, оценку объекта и т. п.

Но нам снова повезло — наш банк проводил акцию для клиентов, впервые покупающих жилье, и нам за эти услуги платить не пришлось. 900-1200 фунтов стоят услуги юриста(юридические услуги) — солиситора, без которого определить правомочность продавца практически невозможно.

Еще одна статья расходов при покупке недвижимости — услуги специалиста, проверяющего надежность квартиры (выстоит ли она 25 лет, пока вы будете возвращать кредит). Такая проверка обойдется в 500-700 фунтов.

Если у вас сомнительная кредитная история, а собственных средств на приобретение недвижимости не хватает, можно воспользоваться услугами мортгедж-брокера (100-400 фунтов), посредника между банком и заемщиком. Мортгедж-брокеров надо слушать очень внимательно, но ни в коем случае сразу не подписывать бумаги, которые они предлагают. Эти шарлатаны по обыкновению навязывают очень дорогие кредиты.

При покупке объекта стоимостью до 250 тыс. фунтов придется уплатить налог — stamp duty — 1% от цены недвижимости, от 250 тыс. до 500 тыс. фунтов — 3%, если дороже — 4%. Купленную недвижимость желательно застраховать (150 фунтов в год).

Переезд в новую квартиру стоил нам 450 фунтов плюс НДС. Кстати, местные перевозчики почему-то не включают НДС (17%) в цену; фактически за полтора часа работы трех человек пришлось заплатить 500 фунтов. Это потом мне пришло в голову, что надо было воспользоваться услугами нелегалов.

Отельная экзотика

Максим МОСТОВОЙ, девелопер, купил пляж на Занзибаре

— Есть два направления инвестирования в недвижимость за рубежом. Первый — в стабильные страны, такие как Кипр, Испания, США, Швейцария, Болгария, Польша, Чехия. Риск таких инвестиций минимален, но и прибыльность их незначительна. Второе направление инвестирования — в экзотические страны — более рискованное, но и намного более интересное.

Яркий пример — Сейшелы, совсем недавно превратившиеся во всемирный курорт, тогда как в свое время на них были расположены советские военные базы. За один только год с начала туристического бума земля на Сейшельских островах подорожала в 19 раз.

Несколько лет назад я летал в Танзанию, совершил восхождение на Килиманджаро и поехал отдыхать на Занзибар (автономная единица в составе Танзании). Остров расположен почти в том же географическом поясе, что и Сейшелы, стабильная температура 27О С на протяжении года, пальмы, океан, виза на 3 месяца стоит $30… Занзибар — бывшая британская колония, местные жители прекрасно разговаривают по-английски.

Я пообщался с представителями местной элиты. Оказалось, что средняя ежемесячная зарплата на Занзибаре — $1,5. Земля дешевая. Цена участка пляжа (100 м береговой линии и 200 м вглубь) зависит от количества кокосовых пальм. В среднем сотка стоит $450. Я выбрал самую солидную адвокатскую контору — занзибарский филиал одной из западных юридических структур, получил там информацию о возможности покупки земли, позвонил в Киев, проверил полученную информацию у эксперта по иностранному праву и решил рискнуть.

Иностранец не имеет права покупать землю в Танзании, но может быть учредителем фирмы, которая такие права имеет. Я действовал по простой схеме: с помощью местных адвокатов создал СП, взял в качестве соучредителя-миноритария кого-то из местных, назначил его на должность директора со ставкой в $10. Риск, конечно, большой, но занзибарец (которого, кстати, мне рекомендовал адвокат) понимает, что, если он будет выполнять джентльменские договоренности, его прибыль будет расти.

Бюрократические процедуры на Занзибаре напоминают украинские. Обратился в так называемый земельный офис: дескать, моя фирма хочет купить такой-то участок у такого-то гражданина Танзании. На место вышли землемеры, адвокаты провели экспертизу документов, подтверждающих права собственности продавца, проверили, не находится ли участок в залоге…

Кстати, на Занзибаре, в отличие от Украины, уже давно создана единая кадастровая система, существенно упрощающая идентификацию участка на местности: полчаса — и у тебя вся необходимая информация. Стоит это копейки — несколько сотен местных шиллингов. Коррупция, конечно, есть, но в общем все более или менее. За всю процедуру я заплатил местной власти $1,5 тыс., все дела с чиновниками решал адвокат.

Деньги, происхождение которых в Занзибаре никого не волновало, перевел с помощью пластиковых карточек. Через месяц земельный офис выдал мне, точнее — обществу, которое я учредил, акт права собственности на земельный участок (2 га пляжа). Директор-занзибарец получил ограниченные права: принимать решения, издавать приказы, но без моей подписи все документы недействительны.

Мои дальнейшие планы: найти партнеров, купить еще несколько гектаров пляжа, построить четырехзвездочный отель, отправить группу местной молодежи на тренинги ресторанного бизнеса в Дар-эс-Салам (торговый центр и аэропорт на материке). После всего этого предложу уникальный туристический пакет через собственную турфирму. Готовый бизнес можно продать. Сейчас 5 га на Занзибаре стоит приблизительно $230 тыс., плюс еще $400 тыс. — строительство отеля, который на Сейшелах стоит минимум $30 млн.

Нелишние расходы

Александр КРАВЧУК, юрист, купил жилье в Будапеште

— Чтобы приобрести недвижимость в Будапеште, иностранец должен получить специальное разрешение в муниципалитете. Мне этот документ нужен не был, поскольку я имел право на постоянное проживание в Венгрии. Я обратился в местное агентство недвижимости, которое мне порекомендовали знакомые, давно живущие в Будапеште.

За посреднические услуги пришлось заплатить 1% от стоимости недвижимости. Отдельно нанял местного, не связанного с агентством, адвоката, который дополнительно проверил все документы продавца. За услуги юриста, поработавшего два часа, пришлось заплатить EUR400, но я решил на этом не экономить.

Вся процедура проверки документов, расчета с продавцом и нотариального оформления перехода прав собственности произошла в офисе агентства. Потом я отдал соответствующие документы в специальный государственный орган, ответственный за регистрацию собственности физлиц. Там же подписал договор на поставку электроэнергии, газа, воды и обслуживание территории, на которой находится мое жилье, уплатил госпошлину (1% от стоимости квартиры).

В процессе купли-продажи недвижимости не экспериментировал и как добросовестный покупатель указывал ее реальную стоимость. Со времени моего обращения в агентство до подписания договора о предоставлении коммунальных услуг прошло две недели. Деньги на покупку взял у венгерских партнеров, а в Киеве мои доверенные лица вернули соответствующую сумму их структурам.

Для справки: в Венгрии работает несколько известных агентств недвижимости, которые дорожат репутацией и имеют англоязычные интернет-страницы. Выйти на такое агентство можно и через газету «Русский курьер», распространяемую в Австрии, Германии, Венгрии и Чехии.

В региональных выпусках этого издания указаны координаты местных русских общин, в частности, в Венгрии — это так называемая Русская служба, обратившись в которую можно найти русскоязычного адвоката или агентство, предоставляющее услуги россиянам. Но лучше, наверное, работать с чисто венгерскими агентствами недвижимости и юристами, исчерпывающую информацию о репутации которых также можно получить в РС.

Адриатическое рейдерство

Евгений КУЛИК, бизнесмен, потерял недвижимость в Черногории

— Идея купить недвижимость за рубежом посетила меня в начале 90-х гг. Вкладывать сбережения в собственный бизнес было страшновато, покупать зарубежную фирму — тем более, а дом — он и в Африке дом. По окончании гражданской войны в Югославии недвижимость в государствах, вовлеченных в конфликт, продавали за бесценок.

На территории нынешней Черногории брошенный дом на побережье Адриатического моря стоил менее $1 тыс. Учитывая климат, ландшафты и расположение страны, нетрудно было предположить, что вскоре она станет популярным курортом. Останавливало только одно: республика Югославия, созданная в 1992 году, явно не являлась государством, где недвижимость можно было приобрести абсолютно легально и тем более защитить права собственности.

Значительно позже, в 2003 году (уже после распада Югославии), отдыхая в Черногории, случайно познакомился с хозяином обанкротившейся гостиницы в городе Бечичи. Предприниматель рассказал, что намерен эмигрировать в США и хочет как можно быстрее продать свой бизнес. Цена была названа смехотворная: $3 тыс. за четырехэтажное здание в отличном состоянии у моря. Не задумываясь, позвонил своему юрисконсульту и попросил его срочно приехать, чтобы провести due diligence объекта.

 

Юрист отнесся к сделке скептически и сразу предупредил, что провести полноценную проверку за две недели вряд ли удастся, поскольку придется направлять официальные запросы в сербские инстанции (в феврале 2003 года было создано Государственное сообщество Сербии и Черногории — ГССЧ). Отложить сделку хотя бы на неделю-две продавец наотрез отказался. Показывал билеты на самолет, рассказывал что-то о дочери в США, клялся, что гостиница чистая и я не пожалею.

 

Я поверил и рискнул — купил гостиницу, не дожидаясь результатов юридической экспертизы. Черногорец взял деньги и улетел в США, а я, спустя две недели, выяснил, что земельный участок под гостиницей был передан продавцу властями ГССЧ в пожизненное пользование без права отчуждения. Таким образом, земля под моей гостиницей перешла в управление местного муниципалитета. Не без труда удалось договориться с чиновниками о долгосрочной аренде участка за символическую плату.

Они даже неофициально пообещали, что через некоторое время я смогу выкупить участок, заплатив около $1 тыс. Но процесс получения разрешения на выкуп затянулся. Потратив три с половиной года на оформление необходимых бумаг, я с удивлением выяснил, что участок (и еще 20 других) собирается приобрести крупная западная компания для строительства гостиничного комплекса.

В середине 2006-го договор аренды был расторгнут по инициативе муниципалитета, и к концу года западная компания стала собственником земли. Меня уведомили о том, что весной мою гостиницу снесут. Сейчас я оспариваю в суде сумму компенсации.