На вопросы редакции о развитии рынка загородной недвижимости отвечает директор компании Ukrainian Development Group Владислав Баденко.
Насколько востребованы программы загородного жилья по сравнению с городским?
Рынок коттеджного строительства динамично развивается и не может оставаться без внимания со стороны застройщиков, инвесторов и представителей других секторов экономики, ищущих возможности для диверсификации своего капитала. Данное явление объясняется как социально-историческими, так и экономическими факторами. Культура домовладения на постсовеством пространстве всегда имела свои характерные особенности и формировалась в отличных от западных государств исторических, культурных и экономических условиях. Спрос на загородное жилье в крупных городах Украины характеризуется как высокий, и данное обстоятельство сегодня принято считать следующим витком эволюции института жилья в Украине.
На вопросы редакции о развитии рынка загородной недвижимости отвечает директор компании Ukrainian Development Group Владислав Баденко.
Насколько востребованы программы загородного жилья по сравнению с городским?
Рынок коттеджного строительства динамично развивается и не может оставаться без внимания со стороны застройщиков, инвесторов и представителей других секторов экономики, ищущих возможности для диверсификации своего капитала. Данное явление объясняется как социально-историческими, так и экономическими факторами. Культура домовладения на постсовеством пространстве всегда имела свои характерные особенности и формировалась в отличных от западных государств исторических, культурных и экономических условиях. Спрос на загородное жилье в крупных городах Украины характеризуется как высокий, и данное обстоятельство сегодня принято считать следующим витком эволюции института жилья в Украине.
Характерной чертой вышеуказанного этапа является развитие организованной жилой загородной застройки в едином архитектурном стиле, снабженной общей инфраструктурой, всеми необходимыми элементами для повышенного комфорта и качества проживания.
Однако, как показывает практика, отечественные застройщики при реализации коттеджного строительства не всегда выдерживают минимальные требования к загородному жилью, выдвигаемые домовладельцами.
К большому сожалению, отечественное загородное строительство ожидают также и негативные последствия из-за недопонимания особенностей загородной жилой недвижимости со стороны застройщиков.
Уже сегодня имеют место случаи, когда жильцы продают свои домовладения по заниженным ценам, не прожив в них и шести месяцев. Это и есть результат «конвейерного подхода» к организации жилья и быта жильцов в коттеджных городках и отсутствия понятной и грамотной концепции объекта загородного строительства.
Подсчет объектов загородного строительства в Украине ввиду интенсивного развития данного сегмента недвижимости — дело неблагодарное. К тому же около 50% от заявленных застройщиками проектов не реализовываются. Однако сегодня можно уверенно говорить о 100 коттеджных городках на территории Украины, из которых 70 находятся в Киеве.
Что же касается самих участников рынка, то их количество прямо пропорционально соответствует количеству проектов загородного строительства. И, как мне кажется, более рациональным было бы выявление наиболее значимых и авторитетных игроков рынка, в активе которых уже есть успешно реализованные проекты.
Какие существуют сегменты коттеджного рынка? Можно ли назвать то, что сейчас строится, коттеджными городками, а не наборами рядом стоящих домов?
Классификация объектов коттеджного строительства в Украине существует, однако отечественные застройщики не всегда точно определяют класс заявляемых ими на рынке объектов. Дело в том, что разница между классами объектов недвижимости не всегда четко понимается конечным потребителем, и коль есть возможность заявить «премиум» как «люкс» и тем самым поднять стоимость квадратного метра, застройщик этим успешно пользуется.
В Украине сформировалась следующая классификация объектов коттеджной застройки:
— бюджет,
— бизнес,
— премиум,
— элит.
Определяющими принадлежность к одному из четырех классов принято считать следующие факторы:
• Cтоимость.
• Наличие объектов коммерческой и социальной инфраструктуры.
• Площадь коттежного городка и земельного участка домовладения.
• Условия и организацию проживания.
• Архитектурное решение и материалы, используемые в строительстве.
• Географическое месторасположение и ландшафтные особенности земельного участка.
• Окружение коттеджного городка и его удаленность от города.
Что же касается определения класса строящихся сегодня объектов коттеджного строительства, то, несомненно, большая часть из них не соответствует заявленной категории. Хотя можно отметить на украинском рынке и проекты, которые на момент своей реализации зададут тон отечественному коттежному строительству и сформируют новое представление у конечных потребителей о проживании за городом. Эти проекты создадут ощутимую конкуренцию, а следовательно, и качественные изменения в сторону улучшения условий и организации проживания в коттеджном городке.
Учитываются ли потребности целевых аудиторий при строительстве коттеджных городков? Насколько соответствуют строящиеся коттеджные дома потребностям киевлян?
Началу строительных работ предшествует долгая и кропотливая работа, связанная с определением целевой аудитории, маркетинговыми исследованиями, разработкой архитектурного стиля и ландшафтного дизайна. Это необходимо для снабжения загородной недвижимости необходимым набором объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Результатом всей этой работы и является коттеджный городок.
Следует отметить, что при разработке концепции объекта недвижимости (это понятие собирательное и включает в себя все предпроектные проработки) учитываются потребности каждой целевой группы. Ведь помимо эстетических мотивов застройщик руководствуется, как правило, в первую очередь экономическим фактором, а без четкого понимания продукта и его максимальной адаптации к потребностям конечного потребителя финансовый результат проекта труднопрогнозируем.
Застройщик, идущий в ногу со временем и ориентирующийся на перспективу, уже на стадии концепции предусмотрит и учтет все потребности жителей того или иного объекта загородной недвижимости.
Чтобы выгодно продать городок, нужно разработать правильную концепцию?
Не бывает правильной концепции, бывает решение, результатом которого является более или менее позитивный экономический эффект. Для получения наиболее позитивного экономического эффекта от проекта коттеджной застройки необходимо предоставить полное, креативное, яркое решение, учитывающее интересы каждого конечного потребителя.
Проекты коттеджных городков компании Ukrainian Development Group сосредоточены в большей мере в Киевской области. Все проекты компании являются уникальными с точки зрения архитектурной концепции и инфраструктуры. На сегодняшний день официально были представлены только три проекта коттеджного строительства, которые находятся на различной стадии готовности. Данные объекты являются абсолютно разными по площади, классу и целевой аудитории. Авторитетные специалисты отмечают также индивидуальность подхода к каждой из трех коттеджных застроек и отсутствие принципа «конвейерного подхода».
«Хутир Ясный» — коттеджный городок элит-класса, на земельном участке 55 га, оснащен богатым набором объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Статус проекта — строительство, сдача в эксплуатацию — первая половина 2009 г.
«Макаровские пруды» — коттеджный городок премиум-класса, на земельном участке 23 га с развитой инфраструктурой (футбольное поле, теннисные корты, рестораны и кафе различных категорий, церковь, школа, детсад, охрана, собственная ЖЭС). Начало строительства планируется в марте 2008 г., сдача в эксплуатацию — вторая половина 2010 г.
«Ясногородка» — коттеджный городок бизнес-класса, на земельном участке 16 га, оснащен объектами коммерческой инфрструктуры, начало строительства — март 2008 г., сдача в эксплуатацию — вторая половина 2009 г.
Каковы перспективы строительства коттеджных городков в Украине в ближайшие 5–10 лет? Ваши прогнозы темпов строительства?
Целевая аудитория рынка загородного жилья становится шире по многим причинам, включая шумность городской жизни, комфорт частного загородного дома, улучшение социально-экономических условий жизни. Темпы строительства загородного жилья будут расти, причем качество будет улучшаться за счет активной конкурентной среды.
Требования конечных потребителей площади в коттеджных городках обусловят качественное улучшение объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, архитектуры коттеджной застройки, эксплуатационно-обслуживающих служб городка, а также благоустройства территории.
5–10 лет — довольно долгий период, и прогнозы являются неблагодарными, особенно если речь идет о таком динамичном секторе экономики, как недвижимость. Конечно, перспективы являются многообещающими и данный сегмент жилой недвижимости будет активно развиваться в городах с населением от 500 000 человек. Поэтому Ukrainian Development Group расширяет географию деятельности. В данный момент ведутся работы по развитию объектов загородного жилья в таких городах, как Запорожье, Днепропетровск, Харьков, пгт. Схидниця, Севастополь, Одесса, Алушта, Львов.