Жилье Запорожья

Запорожье — большой промышленный город с богатой историей. Но при этом здесь отмечается недостаток нового жилищного строительства и высокая степень изношенности действующего жилого фонда. По данным Госкомстата, в 2007 году Запорожская область заняла последнее ме¬сто по объемам жилищного строительства среди других областных центров Украины.

Заметное развитие рынка жилой недвижимости города началось в 2005-2006 гг. На начало января 2007 г. на первичном рынке недвижимости Запорожья к реализации предлагались квартиры в 16 новостройках. Но в 2008 году темпы роста объемов рынка замедлились. В январе-феврале 2008 г. строительные предприятия Запорожской области выполнили объем работ на сумму 117,9 млн грн, что на 34,1 % меньше, чем в январе-феврале прошлого года.
На сегодняшний день общая площадь жилого фонда Запорожья составляет 10 983 600 кв. м. Объем жилого фонда рынка новостроек — 201 476 кв. м, или 1,83% от общего объема жилого фонда города.

Типы жилья

Элитная недвижимость. Доля элитного жилья в Запорожье составляет около 10%. Средняя стоимость пентхауса (площадью порядка 200 кв. м) — $250-280 тыс.; квартир с евроремонтом в высотных зданиях: 1-комнатных — от $100 тыс., 2-комнатных — $130-220 тыс., 3-комнатных — $150-250 тыс., 4-5-комнатных — $210-350 тыс. Себестоимость строительства элит-класса составляет порядка $1000-1200 за кв. м. На сегодняшний день на первичном рынке элитными можно назвать только жилые комплексы «Бородино» (застройщик «Арсенал-резерв»), «Ренессанс» (застройщик «СПС Холдинг») в микрорайонах Бородинский и «Великий Луг». Вторичный рынок элитной недвижимости представлен квартирами на пр. Ленина и 40 лет Советской Украины.

Эконом-класс. С 2006 года объемы строительства жилья в Запорожье существенно увеличились, причем первичный рынок представлен был именно новостройками эконом-класса. Тем не менее, в свете тенденций развития рынка в последнее время возведение жилья этого класса больше не является приоритетным для местных застройщиков. Средняя продажная стоимость квадратного метра в эконом-классе сегодня составляет порядка $1000-1200 за кв. м.
Доступное жилье. В Запорожье продолжается отработка программы «Доступное жилье». Несмотря на затишье на государственном уровне, местная власть прилагает все усилия, чтобы начать этот проект и получить возможность построить как можно больше квартир для горожан уже в этом году.
По последним данным, средняя стоимость строительства квадратного метра жилья в Запорожье без отделки составляет $800-1000. В рамках программы «Доступное жилье» квартиры планируют возводить по цене $600 за кв. м.

К основным факторам, влияющим на стоимость жилья вообще (и в Запорожье в том числе) можно отнести:
• Месторасположение квартиры. Квартиры, расположенные в центральной части города, на 15-25% дороже, чем в других районах и микрорайонах.
• Объемно-планировочные характеристики квартиры. Полнометражные квартиры на 10-20% дороже, чем среднеметражные, а последние на 10-15% дороже, чем малометражные.
• Расположение квартиры в доме. В большинстве случаев максимальное значение стоимости характерно для квартир, расположенных на 2-4-х этажах. Квартиры, расположенные на первых и последних этажах, как правило, стоят на 10-20% дешевле, чем расположенные на средних этажах. Исключение составляют квартиры на первых этажах жилых домов, которые могут быть использованы для ведения бизнеса, а также квартиры, расположенные на последних этажах жилых домов, конструкция кровли которых дает возможность устройства мансард.
• Год постройки. Дома старой постройки — до 1980 года на 25–35% дешевле, чем новостройки.
• Техническое состояние квартиры. Квартиры, требующие проведения ремонта, дешевле, чем квартиры, пригодные для проживания без дополнительных затрат.

Операторы рынка

На первичном рынке недвижимости Запорожья работают такие застройщики: ПСК «Константа», консалтинговая компания «Логика», ХК «Киевгорстрой», «Монолит», Запорожский домостроительный комбинат, «Арсенал-резерв», коммунальное предприятие «Управление капитального строительства», «Тридекс», «Форт», «Будтехноком», ЗАО «Компания Радиокрок», ООО «Будальянс», ООО «СПС Холдинг» и др. В 2007 году к местным застройщикам добавилась столичная компания «XXI Век».
Кроме того, в городе работают компании, осуществляющие одиночное строительство: «Инкомпани», «Форт», «Форум-Инвестбуд», «Админ». Лидером по строительству новых квартир в городе на сегодняшний день выступает компания «Константа».

На правом берегу жилищное строительство идет значительно меньшими темпами, чем на левом. Стоит отметить, что у инвесторов с освоением центральных районов возникают определенные проблемы, связанные не столько с дефицитом свободных участков, сколько отрицательным отношением местных жителей к строительству здесь новых домов.
Поскольку Запорожье является крупным промышленным центром, большой процент жилой недвижимости находится в экологически неблагополучных зонах, что не в последнюю очередь определяет предпочтения горожан при выборе места жительства.

Рынок аренды

Этот рынок состоит в основном из предложений вторичного жилья. Квартиры в Запорожье сдаются в долгосрочную аренду, помесячно и посуточно. При сдаче квартир и жилых домов внаем величина арендной платы зависит от месторасположения, транспортной развязки, состояния квартиры, наличия мебели и телефона. В стоимость аренды, как правило, не входит оплата за коммунальные услуги и телефонные разговоры по городу.
Арендная плата в месяц в центральной части города такова:
• 1-комнатные квартиры: $140-350;
• 2-комнатные: $150-500;
• 3-комнатные: $170-650.
Самая высокая арендная плата в месяц — за квартиры в центральной части города. Для квартир, расположенных в микрорайонах и районах, приближенных к центру, арендная плата в среднем на $10-20 ниже, чем в центральной части города, для квартир на окраине — ниже на $20-30.

Спрос и предложение

На рынке жилой недвижимости Запорожья наблюдаются следующие тенденции:
1. Ориентация застройщиков на возведение дорогого жилья. На рынке появляется все больше проектов жилой недвижимости, ориентированных на потребителя с уровнем дохода «средний +» и «высокий». Как результат, прослеживается тенденция к расширению доли высококлассного жилья в общем объеме предложения.
Объекты представлены:

• домами единичной постройки (ул. Лермонтова);
• несколькими домами, объединенными единой концепцией (ул. Грязнова);
• целыми комплексами, выполненными в едином архитектурном стиле, со своей инфраструктурой («Бородино»).

2. Освоение новых форматов жилой недвижимости. Относительно новым для Запорожья направлением с недавних пор является строительство элитных коттеджных и малоэтажных поселков. На сегодняшний день реализуются три таких проекта. Два из них представлены местными девелоперами — ООО «Арсенал-резерв» (комплекс «Бородино») и ООО «Запорожстар» («Резиденция»), третий — одесской компанией ИПГ «СПС-Холдинг» («Ренессанс»).

3. Несоответствие элитных объектов, которые возводятся в городе, общепризнанным критериям принадлежности к элите. Основным критериями элитности жилья в Запорожье может служить наличие жилой площади не менее 100 кв. м, двух санузлов и системы кондиционирования. Отличительными преимуществами элитного жилья запорожцы отмечают большую площадь, оригинальную планировку и качественный ремонт.

4. Дисбаланс предложения и спроса на недорогое жилье на первичном рынке. В ситуации «гонки» застройщиков за «элитностью» возводимых домов, в Запорожье остро ощущается дефицит социального жилья и жилья эконом-класса, которое практически не возводится. Основная часть предложения в сегменте недорогого малометражного жилья формируется за счет вторичного рынка.

5. Дефицит на первичном рынке жилой недвижимости является одним из основных факторов подорожания квартир на вторичном рынке.

6. Нехватка жилья эконом-класса и постоянно растущий уровень цен стимулируют развитие спроса на недорогое жилье в пригороде.

7. Увеличение сроков окупаемости проектов за счет подорожания себестоимости строительства.

8. В городе просматривается тенденция возрастания популярности строительства целостных жилых комплексов с развитой инфраструктурой, а не отдельных жилых домов. Реализация таких проектов выгодна застройщикам, поскольку при комплексной застройке снижается себестоимость строительства. При этом в условиях недостатка, особенно в центральных районах, участков под строительство, застройщики продолжают возводить и отдельные жилые дома.
На рынке недвижимости Запорожья в настоящий момент следует отметить относительно высокий спрос на 1-2-комнатные квартиры. Особой популярностью у покупателей пользуются малометражные квартиры, менее популярны квартиры среднего и большого метража.

Спрос в зависимости от района

Центральные районы города — Орджоникидзевский, Ленинский и Жовтневый — самые популярные среди покупателей жилья, несмотря на загазованность воздуха и то, что основную массу предложения в здесь составляют квартиры в старых домах. Цена квадратного метра здесь на 30% выше, чем в других районах.
Следующими по популярности идут Коммунарский (Космос) и Шевченковский районы. Жилая недвижимость этих мест представлена пяти- и девятиэтажными домами.
Наименее востребованными являются районы на правом берегу — Осипенковский, Бабурка, район улицы Кремлевской. Основная причина — отсутствие налаженной транспортной системы.

Несмотря на очень низкую цену, практически не продается жилье в районе Павло-Кичкаса, расположенного в самом центре промышленной зоны. Почти полное отсутствие спроса определяет и тот факт, что именно здесь располагается жилье самой старой постройки (иными словами, люди живут в деревянных бараках).

Тенденции

Первичная недвижимость. На сегодняшний день в Запорожье существует повышенный спрос на новое жилье: на рынке сложился ощутимый дефицит предложения, а количество покупателей превышает число выставленных на продажу объектов по меньшей мере на 15%. Спрос на квартиры в новостройках формируется прежде всего в результате относительно невысокой стоимости по сравнению с вторичной жилой недвижимостью. Помимо этого, покупателей привлекает больший метраж квартир, а также возможность осуществления перепланировки, наличие развитой инфраструктуры, надежность конструкций новых домов по сравнению с изношенным жилым фондом. Основными потребителями квартир на первичном рынке выступают состоятельные запорожцы.

Вторичная недвижимость. Фонд вторички отличается крайней изношенностью и недостатком предложений. Центр города застроен домами, которые были заложены 50-60 лет тому назад. Многие из них находятся в аварийном состоянии. Дефицит офисных и торговых площадей повлек за собой истощение жилого фонда Запорожья. Кроме того, несанкционированные перепланировки квартир, выкупленных под ведение бизнеса, привели к возникновению перекосов в зданиях, деформации швов и другим проблемам. Многие из таких домов уже получили статус аварийных. Основными потребителями на данном рынке выступают, как правило, молодые семьи либо семьи с взрослыми детьми, со средним уровнем достатка. Наибольшая доля продаж приходится на двух- и трехкомнатные квартиры, чуть меньше — на однокомнатные, и гораздо меньше — на четырех- и пятикомнатные квартиры.

Потенциал рынка жилой недвижимости Запорожья составляет 17 329 400 кв. м. По состоянию на середину 2008 года объем жилого фонда города — порядка 10 983 600 кв. м.
В течение 2008-2011 гг. в городе заявлено к выведению на рынок 17 объектов общей площадью около 315 тыс. кв. м. Однако, учитывая опыт введения объектов предыдущих лет и других регионов Украины, можно утверждать, что реальное количество своевременно сданных объектов не превысит 60% от заявленных. Таким образом, реально до конца 2010 года можно ожидать выведения на рынок порядка 190 тыс. кв. м жилья.

Прогнозы экспертов

По прогнозам специалистов компании «Build & Live Development», на конец 2010 г. совокупное предложение на рынке жилой недвижимости Запорожья составит 11 173 600 кв. м при потенциале в 17 329 400 кв. м. Таким образом, неудовлетворенная потребность на данный период составит 6 155 800 кв. м. Однако данный показатель может меняться в связи с изменением уровня доходов населения, постоянно проживающего в Запорожье, увеличением количества числа приезжих и расширением границ застроек.
Реальное выведение на рынок даже части из заявленных 17 объектов жилой недвижимости приблизит запорожский рынок жилья к насыщению, что, в свою очередь, снизит темпы роста цен на первичном рынке.

Анализ структуры нового предложения показал, что среди заявленных объектов отсутствуют проекты дефицитного в городе недорого жилья эконом-класса. В случае если решение этой проблемы возьмет на себя государство посредством реализации программы «Доступное жилье», можно ожидать постепенное сокращение дефицита в данном сегменте и снижение темпов роста цен.

Ожидается, что уже с 2010-2011 гг. рынок жилой недвижимости начнет постепенно стабилизироваться. Рост стоимости жилой недвижимости, начиная с этого периода, будет происходить в пределах инфляции.

Исходя из нынешнего состояния конъюнктуры рынка, а также учитывая динамику развития отечественного рынка жилой недвижимости, можно сделать прогноз относительно тенденций развития рынка жилой недвижимости Запорожья:

1. Расширение объема рынка будет происходить преимущественно за счет жилой недвижимости классов бизнес- и элит-.
2. Дефицит недорогого жилья будет возрастать.
3. Будет происходить постепенное изменение структуры спроса на рынке жилой недвижимости. Предпочтения людей будут смещаться в сторону покупки жилья, близкого к завершению строительства, в то время как еще не так давно люди старались купить жилье дешевле — на стадии котлована.
4. Стабилизация и снижение темпов роста цен.
Таким образом, рынок жилой недвижимости Запорожья находится в начальной стадии своего развития, для которого характерны дисбаланс предложения и спроса на наиболее востребованные типы жилья, а также постепенное увеличение объемов рынка за счет нового строительства.