Жилье эконом-класса

С развитием рынка загородного коттеджного строительства предлагаемые дома в коттеджных поселках выгодно выделяются на фоне городских квартир и простых домов в селах Киевской области. И это не удивительно, ведь они сочетают в себе комфорт городской жизни со всеми благами цивилизации и общение с природой, которое дает жизнь на земле. Но воспользоваться преимуществами такого манящего «микса» может далеко не каждый.

Как отмечает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, само понятие коттедж в коттеджном поселке у нас приобретает некую элитарность — ведь человек, зарабатывающий $1,5-2 тыс. в месяц, к сожалению, не может себе позволить купить и содержать такой дом. Таким образом, коттедж в профессиональном поселке может стать альтернативой городской квартире только для тех семей, которые имеют финансовую возможность приобретения оной в хорошем районе Киева. Те же, кто такой возможности не имеет, могут рассчитывать только на домик в деревне. Правда, это еще не значит, что обыкновенный дом в деревне — плохой вариант. Просто он лишен ряда преимуществ, которыми обладает дом в коттеджном поселке: например, однородной социальной среды, наличия профессиональной охранной и эксплуатационной служб, торгово-развлекательной и спортивной инфраструктур и пр.

Кто и зачем покупает
По данным аналитиков рынка загородной недвижимости, потенциальными покупателями коттеджей в коттеджных поселках эконом-класса и эконом+ являются люди со средним ежемесячным уровнем дохода от $3 до $15 тыс. Причем 50-60% таких людей ориентированы на оформление ипотечного кредита при покупке коттеджа и только 40-45% могут выплатить сразу всю стоимость домовладения.
По социальному статусу потенциальный покупатель — это топ-менеджер либо владелец мелкого и среднего бизнеса, а также руководитель департамента крупной компании. Целью приобретения коттеджа в коттеджном поселке может быть использование его в качестве места для постоянного места жительства (при условии, что поселок находится не далее 20-24 км от черты Киева) и для сезонного проживания (если он находится на расстоянии свыше 25 км).

Портрет эконом-класса
Согласно этой классификации, разработанной Комитетом по загородной недвижимости при АСНУ, площадь коттеджа в поселке класса эконом не превышает 170 кв. м, а для коттеджа в поселке класса эконом+ — 220 кв. м. Площадь земельного участка зависит не только от класса поселка, но и от его месторасположения. Так, для поселков класса эконом, находящихся в зоне до 10 км от границы Киева, более характерен формат таунхаусов или участки до 8-10 соток, в то время как поселки, расположенные на большом расстоянии от Киева, могут иметь земельные наделы до 20 соток.
Среди поселков эконом-класса наиболее популярна каркасно-щитовая технология строительства и использование пенобетона, а среди поселков класса эконом+ встречаются коттеджи, выстроенные из пенобетона, газобетона, оцилиндрованного бруса или по каркасно-щитовой технологии. Наиболее популярное кровельное покрытие — битумная или металлочерепица. Внешняя отделка, как правило, выполнена декоративной штукатуркой или технологией термофасад.
Инфраструктура коттеджных поселков классов эконом и эконом+ обычно достаточно насыщена: это и торговые центры, и спортивные комплексы, и медицинские центры, а также значительное количество развлекательно-рекреационных объектов. Исключение составляют коттеджные поселки небольших размеров, рассчитывающих на инфраструктуру ближайших населенных пунктов.
Согласно этой же классификации, по словам специалистов компании SV Development, цены на коттеджи класса эконом должны быть не больше $250 тыс., а для класса эконом+ границы установлены в пределах $300-350 тыс. Цена может варьироваться в зависимости от стоимости и размера участка земли под домовладением (с учетом дополнительных затрат на улучшение земельного участка всего коттеджного поселка), площади и формата домовладения, используемых строительных материалов, а также целого ряда других факторов, в том числе и стоимости планируемой инфраструктуры.
В целом можно выделить следующие основные ценообразующие факторы на коттеджную недвижимость:
• транспортная доступность;
• удаленность от Киева;
• природное окружение;
• развитость внутренней и внешней инфраструктур;
• технологии строительства;
• проектно-архитектурные решения;
• степень готовности поселка;
• репутация застройщика;
• ценовая динамика на рынке недвижимости.

Структура рынка
По данным экспертов рынка, доля поселков эконом-класса среди представленных на данный момент составляет около 25-30%. «30% — это немного. Причиной тому является высокая цена на землю, что делает строительство поселков класса эконом нерентабельным», — объясняет Игорь Иволга, директор консалтинговой компании Realty Consult.
Если рассматривать привлекательность направлений без учета предложений по коттеджным поселкам на сегодняшний день, то наиболее перспективными для строительства коттеджных поселков класса эконом являются Варшавское и Броварское направления. На 2-е место можно поставить Житомирское и Одесское направления, на 3-е — Вышгородское и Бориспольское (за исключением той части территории, которая находится возле Днепра, кроме района Вишенки). Маловероятно появление коттеджных поселков класса эконом и эконом+ в элитных направлениях — например Обуховском.
Такое распределение перспективности строительства эконом-класса эксперты объясняют исторически сложившейся престижностью или непрестижностью направления, транспортной доступностью, а также природными условиями направлений.
Варшавское направление, по мнению специалистов компании Realty Consult, на данный момент наименее популярное для строительства коттеджных поселков, и девелоперы не рассматривают его, как перспективное в строительстве поселков для постоянного проживания. В этом направлении, по данным компании, представлено всего 4 поселка, три из которых (75%) относятся к классу эконом. Основная причина этого — низкая транспортная доступность поселков, расположенных в этом направлении. Но с учетом перспективных работ по расширению трассы Киев—Ковель, являющейся центральным транспортным коридором этого направления, и строительства новой трассы на Ирпень, ожидается повышение популярности этого направления и появления здесь ряда поселков эконом-класса.
Броварское направление. На данный момент, по данным компании SV Development, на этапе строительства в этом направлении находится 3 коттеджных поселка, которые соответствуют эконом-классу. «Большинство поселков этого направления относятся к классу эконом — 83% от всего предложения, — говорит Игорь Иволга. — В ближайшей перспективе здесь должны появиться еще два поселка — «Магнат» и «Княжий Маэток», — продолжает специалист.
Житомирское и Одесское направления — популярные направления для поселков класса эконом, считают эксперты Realty Consult. Так, в Одесском направлении бОльшая часть поселков (60%) относится к классу эконом+, а 30% предложений в Житомирском направлении составляют поселки класса эконом (в основном они располагаются в Макаровском районе).
Вышгородское направление — достаточно популярное для строительства поселков класса эконом. Доля поселков этого класса здесь составляет примерно 70%. Основное их расположение — левый берег Днепра: поема реки Десна и вдоль левого берега Киевского моря. Следует отметить, что это направление в силу своих рекреационных ресурсов можно отнести к разряду перспективных, но слабая транспортная доступность существенно снижает активность застройщиков коттеджных поселков в этом направлении. «Исправить эту ситуацию может запланированное строительство моста, который через Рыбальский остров соединит массив Оболонь с центром Киева», — считает Игорь Иволга.
Обуховское и Бориспольское (район Вишенки) направления. В силу престижности направлений, а, соответственно, и высокой цены на землю, поселки классов эконом и эконом+ в этих направлениях отсутствуют, и возможность появления их носят, скорее, единичный характер.

Имена существительные
По данным консалтинговой компании Realty Consult, цены на коттеджи в коттеджных поселках классов эконом и эконом+ находятся в диапазоне от $880 до $1800 за кв. м. С учетом земли их стоимость возрастает от $1000 до $2400/кв. м (по данным компании SV Development). Рассмотрим некоторые мультиклассовые коттеджные поселки и поселки, которые соответствуют классу эконом, согласно разработанной Комитетом по загородной недвижимости классификации в разных направлениях.

Коттеджный поселок «Олiмпiк-Pаrk» расположен в 19 км от Киева, в Макаровском районе по Житомирскому направлению на территории 290 га. Под рекреацию отводится целых 60 га. Генеральный план строительства поселка предусматривает возведение 1030 коттеджей площадью от 143 до 345 кв. м на земельных участках 15-35 соток. По состоянию на 1 ноября 2008 года продано 273 домовладения, что составляет более 65% от всех домов первой очереди. Во второй очереди планируется построить 338 домовладений. В основном это участки площадью от 15 до 35 соток. Кроме того, планируется строительство домовладений нового более доступного формата — дома площадью от 145 до 220 кв. м на земельных участках по 10 соток. Минимальная цена домовладения во второй очереди на участках 10 соток составит $210 тыс.
В Макаровском районе, перед поселком Ветровка на расстоянии 40 км от городской полосы, на 51-м километре Житомирской автомобильной дороги находится коттеджный городок «Благодатне». Начало строительства — IV кв. 2007 года, окончание всего комплекса работ планировалось на III кв. 2011 года. Общая площадь составляет 30 га. Запланировано строительство на этой территории 190 индивидуальных жилых домов, 10 типов общей площадью от 96 до 320 кв. м, на земельных участках площадью от 10 до 25 соток. Стоимость 1 кв. м с землей на начало весны составляла $1000. На данный момент строительство приостановлено.
Коттеджный поселок «Новая Богдановка» расположен в 32 км от Киева в Броварском направлении. Генеральный план поселка предусматривает строительство 830 коттеджей площадью от 117 до 225 кв. м на закрытой охраняемой территории в 100 га. Земельные участки под домовладениями — от 4 до 12 соток. В поселке будет предусмотрена инфраструктура, которая включает в себя детское дошкольное учебное заведение на 4 группы, строение общественно-административного и бытового назначения, мини-маркет товаров ежедневного спроса с кафе. В этом поселке, по данным компании SV Development, зафиксирована минимальная цена за домовладение, которое соответствует классу эконом — порядка $140 тыс.

В Варшавском направлении на расстоянии 23 км от Киева расположен коттеджный поселок «Ялынка». Генеральным планом строительства предусматривается строительство 196 коттеджей площадью от 40 до 550 кв. м на закрытой охраняемой территории в 25 га. Земельные участки по 12 соток. Стоимость 1 кв. м коттеджа без внутренних работ — $750. Участок в 12 соток вместе с внешней инфраструктурой (газ, электричество, дороги и т.д.) обойдется в $65 тыс.
Мультиклассовый жилой комплекс Grand Villas расположен в 20 км от города по Варшавской трассе. Предлагается 176 домов 14 типов, в том числе таунхаусы. Общие площади домов от 120 до 600 кв. м. В поселке будет предусмотрена развитая инфраструктура, которая включает торгово-развлекательный комплекс, спортивно-оздоровительный комплекс, теннисные корты, бассейны, детские игровые площадки, общественный центр и многое другое. Стоимость таунхауса зависит от его площади и земельного участка под домовладением. На текущий момент цена полноценного 3-уровневого таунхауса площадью 170 кв. м с земельным участком 2,5 сотки — около $212 тыс.
Коттеджный поселок открытого типа «Лазарев сад» расположен в 12 км от Киева (Вышгородский район) возле исторического заповедника «Урочище Межгорье». Генеральный план поселка предусматривает строительство около 50 коттеджей площадью от 221 до 265 кв. м в 8 га. Земельные участки по 15 соток. В самом поселке социальная инфраструктура не предусмотрена. В 2 км от коттеджного городка расположен город Вышгород с магазинами и супермаркетами, больницами и поликлиниками, школами и детсадами. Стоимость домовладений построенных компанией «Новый дом» равна $1700 за кв. м с учетом земли.
В Вышгородском районе в 12 км от Киева находится мультиклассовый коттеджный поселок «Вышгородская брама». Предусматривается строительство 100 коттеджей площадью от 180 до 500 кв. м на закрытой охраняемой территории в 20 га. Средняя стоимость домовладения класса эконом — $300 тыс. В поселке предусмотрена развитая инфраструктура.

Прогноз на завтра
Несмотря на то, что цены на жилье в коттеджных поселках растут в среднем на 20-30% в год, эксперты прогнозируют активное развитие данного сектора. «Рынок коттеджных поселков классов эконом и эконом+ будет и дальше активно развиваться. Будут появляться очень крупные коттеджные поселки, а также возможно расширение географического радиуса развития рынка», — считает Владимир Степенко.
Не исключают специалисты и развития нового формата — дачных поселков с небольшими земельными участками (6-8 соток) и небольшими домиками (100-150 «квадратов») на расстоянии свыше 50 км от черты города. А вот ожидать снижения цен на коттеджи не приходится. «По нашему мнению, снижения цен на поселки эконом-класса не будет, поскольку они уже и так на данный момент реализуются на пределе своей рентабельности», — отмечает Игорь Иволга.
За этот год стоимость коттеджей увеличилась на 18%, и, как прогнозируют в компании SV Development, в 2009-10 гг. рост цен будет примерно сопоставим с уровнем инфляции в стране. С прогнозом постоянного увеличения цен согласны и специалисты компании Realty Consult. По их данным, в связи с инфляцией и другими макроэкономическими факторами, цены в этих поселках будут расти в пределах от 2 до 5% в квартал.