Охарактеризовать сегодня рынок недвижимости Украины можно разве что крылатой фразой: «Пациент скорее мертв, чем жив». Застройщики испытывают трудности с при­влечением финансирования, в результате чего вынуждены замораживать строительство своих объектов, а коли­чество сделок по купле-продаже недвижимости существенно снизилось. Некоторые эксперты возлагают надежды на антикризисный кредит МВФ в размере $16,4 млрд., который, возможно, частично оживит рынок недвижимости

Охарактеризовать сегодня рынок недвижимости Украины можно разве что крылатой фразой: «Пациент скорее мертв, чем жив». Застройщики испытывают трудности с при­влечением финансирования, в результате чего вынуждены замораживать строительство своих объектов, а коли­чество сделок по купле-продаже недвижимости существенно снизилось. Некоторые эксперты возлагают надежды на антикризисный кредит МВФ в размере $16,4 млрд., который, возможно, частично оживит рынок недвижимости

 

Строительство стоит

По словам Милана Паевича, вице-президента Украинской строительной ассоциации (УСА), сейчас в Украине заморожено порядка 50% строек. Речь идет об эконом-классе, самом доступном и востребованном жилье. Консалтин­говая компания SV Development сооб­щает о 70-95% остановленных строек по Украине в целом. В Киеве этот пока­затель составляет 85%. «Сейчас люди массово судятся с застройщиками», – говорит  Сергей  Костецкий,  ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development. Понятно, что сами застрой­щики неохотно признаются в остановке строительства. Как неофициально со­общили в одной из столичных строи­тельных компаний, ни один застройщик открыто не заявит о замораживании строительства  своих  объектов.  Хотя министр регионального развития и строительства Василий Куйбида дает оптимистичные прогнозы по поводу возможного постепенного роста объе­мов строительства в Украине уже с марта  2009 года. Но верится с трудом…

 По данным Государственного коми­тета статистики, в прошлом году было введено в эксплуатацию 10 млн. кв. м. В 2008 году, по данным консалтинговой компании «Украинская Торговая Гиль­дия», в эксплуатацию будет введено почти на 50% меньше жилья, чем в прошлом году. Соответственно, стоит ожидать, что объем строительства еще больше   сократится   в   2009   году.   В среднем жилой дом строится 1,5-2 года. Из этого следует, что максимальный дефицит   жилья   придется   непосред­ственно на конец 2009 – начало 2010 года. Помимо дефицита жилья, строительный рынок ожидает также реструктуризация. «Рынок укрупнится, – считает Владимир Германов, руководитель пресс-службы компании «Київ Житло-Івест», – вероятно, на рынок выйдут западные крупные игроки». В любом случае, рынок ожидает серьезный глобальный передел, в результате которого многим мелким участникам придется либо уйти с рынка, либо осваивать другие сегменты.

 

А цены летят

Цены на жилую недвижимость падают по всей стране во всех сегментах. Если в качестве примера взять Киев, то на окраинах города цены стали опускаться еще два месяца назад. Удерживал свои позиции лишь элит- и бизнес-класс. Однако, по информации оценочно-консалтинговой компании «ЭДВА», в районе улицы Старонаводницкой в октябре стоимость квартир снизилась на 10%. Например, в Харькове в зависи­мости от района и типа квартиры цены «просели» примерно на 20%. В октябре, по данным оценочно-консалтинговой компании «ЭДВА», средняя цена 1 м² киевской жилой недвижимости составляла 3400$. Павел Зотиков, аналитик экспертно-оценочной компании «Нотингем Хауз» прогнозирует дальнейшее значительное падение цен, а в ряде случаев даже на уровень себестоимости. По его мнению, такое развитие событий возможно по причине банкротства компаний-застройщиков, которых пе­рестали кредитовать. «Строительство велось за счет кредитования, – говорит Павел Зотиков, – а сейчас застройщики не могут расплатиться с банками. Квартиры не продаются». «Есть такое понятие, как нормальный объем транс­акций, который является естественным при более чем 1 млн. объектов недвижи­мости, – констатирует председатель со­вета учредителей оценочно-консалтин­говой компании «ЭДВА», председатель комитетов аналитики и статистики рынка недвижимости Киевского союза специалистов по недвижимости и КТО АСН(р)У Всеволод Жоголев. – Сейчас не наблюдается даже 20% естественного объема трансакций, что, кроме роста предложения, формирует также отло­женный спрос, который на пике финан­сового кризиса стал практически непла­тежеспособен».

По мнению Владимира Германова, в 2009 году также следует ожидать сниже­ния цен, в основном, в сегменте «эконом» примерно на 10%. Подешевеет также и бизнес-класс на 20%. Такую разницу Владимир Германов объясняет тем, что стоимость жилья бизнес-класса необос­нованно завышена, потому что застрой­щики стараются получить максимальные доходы. «Ждать особой покупательской активности в следующем году не стоит, – добавляет Владимир Германов, – да и пора ломать стереотипы – на жилье уже не заработаешь 300-500%». «Грядет уме­ньшение спроса, – считает заместитель директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» Виталий Бойко. – Причины – отсутствие ипотеч­ного кредитования, прекращение роста благосостояния населения. Но сущест­венного уменьшения цен на жилую недвижимость в Киеве ожидать не стоит, так как количество вводимого жилья сократилось до уровня 2000 года, когда доля продаж с использованием кредита была близкой к нулю». «В настоящее время мы испытываем кризис ликвидности, – убеждена Элеонора Мельник, менеджер отдела консультационных услуг в сфере недвижимости компании «Эрнст энд Янг». – При резком росте объема предложения сократился спрос. Потенциальные поку­патели ждут снижения цен. Сделки, ко­торые совершаются на рынке в настоящий момент, находятся уже в более низком ценовом диапазоне, нежели полгода назад. Пока это снижение не является сущест­венным – в среднем цены на жилую не­движимость упали на 10-15%».

 

Рисковое дело?

Сегодня эксперты советуют не торо­питься с инвестициями в недвижимость. «Сейчас вообще непонятно, куда можно вкладывать инвестиции», – убежден Па­вел Зотиков. А Владимир Германов счи­тает, что можно вкладывать деньги в загородную недвижимость.

По мнению Виталия Бойко, на рынке загородной недвижимости спад начался еще весной, и связано это не только с усложнением кредитования, но и с остановкой роста популярности заго­родной жизни у среднего класса из-за затрудненной доступности, пробок на дорогах и неразвитой инфраструктуры за пределами Киева. Продажи по многим направлениям сократились в 2 раза, за исключением только наиболее престиж­ного направления – Обуховского. «Для строительных компаний, которые могут обеспечить невысокую себестоимость строительства и обладают финансовыми ресурсами, – полагает Всеволод Жоголев, – рынок пригородных земель в рекреа­ционных зонах имеет высокую средне­срочную и долгосрочную инвестицион­ную привлекательность». «Рынок земель­ных участков под индивидуальное строительство исторически являлся более инертным и специфическим, тогда как квартиры в городе для средне­статистического покупателя – это более рискованные инвестиции, – уточняет Элеонора Мельник. – При покупке зе­мельного участка в коттеджном поселке покупатель приобретает актив (землю), а не инвестиционный договор на соб­ственность, которая только будет по­строена. А в условиях строительного кризиса очень велик риск того, что некоторые многоэтажные дома так и не будут достроены».

Всеволод Жоголев считает, что наи­более привлекательными в долго­срочной перспективе сегодня являются земли сельскохозяйственного назначе­ния, однако эффективное функциони­рование данного рынка заморожено мораторием. Чрезмерная налоговая на­грузка и сложности с формированием рыночных цен на рынке сельхозпро­дукции также тормозят инвестиционные процессы на рынке сельхозземель.

 

Нас не утопить

Более или менее держится на плаву рынок коммерческой недвижимости. Виталий Бойко говорит, что массового снижения  арендных  ставок  пока  не наблюдается, но тенденция уже просле­живается. «Канун Нового года может не дать понижения аренды на торговые площади, – уверен Виталий Бойко, – а вот с середины февраля кризис для торговли может быть весьма ощутим. Уже сейчас розничный оборот сократил­ся на 20-30%. На сегодняшний день в Киеве средняя арендная ставка на торго­вые площади равняется $150 за 1 м². Что касается офисной недвижимости, то в данный момент этот сегмент рынка вступил в фазу аренды по причине увеличения доли свободных площадей в объектах более высокого класса. «Неко­торые арендаторы, в частности инвес­тиционные и девелоперские компании, разрывают договора аренды на свои офисы, за счет чего появляется больший выбор, – уточняет Виталий Бойко, – но, с другой стороны, остановлено строитель­ство многих крупных проектов. И даже, несмотря на это, спрос все равно будет выше предложения».

По словам Элеоноры Мельник, на данном этапе небольшой интерес про­слеживается среди ритейл-операторов и девелоперов, которые готовы выйти на рынок Украины с целью дальней­шего развития торговых сетей. Ужес­точение условий заемного финанси­рования не исключает потенциальной возможности его привлечения — как правило, такая возможность существует (у крупных финансовых институтов для проектов, общая стоимость которых превышает 1300 млн.). В условиях ослабления конкуренции и сохранения неудовлетворенного спроса некоторые проекты имеют большой потенциал развития на рынке. Например, сети супер- и гипермаркетов. Также в последнее время активировались зарубеж­ные и, по большей части, российские фонды, нацеленные на приобретение обесцененных активов (distressed as­sets) со значительной скидкой. Речь идет о компаниях, испытывающих оп­ределенные финансовые проблемы, на балансе которых имеются объекты коммерческой недвижимости.

Стратегические инвесторы не спешат выходить на рынок Украины, вследствие откровенно завышенных цен на недви­жимость и ослабления уровня спроса, добавляет Элеонора Мельник. Многие инвестиционные компании уже объяви­ли о прекращении своей деятельности на территории Украины. Как следствие, при отсутствии источников привлечения капитала инвесторы и девелоперы будут диверсифицировать свои портфели, бо­лее тщательно подходить к анализу рисков инвестирования и менять прио­ритеты. В последнее время наметилась тенденция незначительного снижения цен на аренду коммерческой недвижи­мости, появилось огромное количество проектов/объектов на продажу по низ­ким ценам, многие компании распрода­ют объекты и инвестиционные проекты, что влечет к снижению ставок капитали­зации, но, тем не менее, не влияет на увеличение количества трансакций на рынке.

Со своей стороны, управляющий директор компании Colliers International (Украина) Александр Носаченко считает, что кризис на рынке коммерческой недвижимости маловероятен, потому что в любом случае наблюдается нехватка площадей во всех основных сегментах рынка, а также неудовлетворенный спрос со стороны арендаторов.

 

Спасение в МВФ?

МВФ, наконец, выделил Украине $16,4 млрд. долгожданного антикризисного кредита. Несмотря на то, что кредит имеет определенное целевое назна­чение, некоторые эксперты видят в нем кое-какое спасение. «Это может изме­нить ситуацию с кредитованием за­стройщиков», – полагает Владимир Германов. Несмотря на то, что кредит направлен на установление финансовой стабильности, в частности, реанимацию банковской системы, предполагается, что впоследствии банки оживут и начнут кредитовать застройщиков. Виталий Бойко считает, что, вероятно, некоторые средства будут направлены на продолжение кредитования сильных объектов, а также проектов с долевым участием банков, что позволит избежать массо­вого банкротства девелоперов. К объектам, интересным для кредитования в нынешних условиях, Виталий Бойко относит проекты со стадией готовности выше 70%, где подписаны договора с арендаторами на 50%, также останов­ленные проекты, на финансирование строительства которых ранее выдава­лись транши и кредиты, и небольшие, но качественные новые девелоперские проекты.

Однако, как неофициально сообщили в одном из банковских учреждений, возобновление кредитования некоторых застройщиков за счет антикризисного кредита возможно лишь с учетом того, что собственники компаний имеют доступ к правительству.