Цены на жилье растут в большинстве крупных городов по всему миру, но в некоторых они растут слишком быстро.
Когда цены достигают так называемой зоны пузырей, то есть переоценены в отношении таких основополагающих принципов, как доход и занятость, они подвергаются значительно большему риску коррекции. Хотя трудно точно определить, когда эта коррекция произойдет, выявление пузырей как можно раньше может дать представление о ситуации и защитить инвесторов.
Согласно последним данным UBS, за последние пять лет риск пузырей значительно вырос в нескольких городах. Торонто, Стокгольм, Мюнхен, Ванкувер, Британская Колумбия, Сидней, Лондон, Гонконг и Амстердам находятся под «пузырьковым риском», согласно его глобальному индексу недвижимости.
Реальные цены на жилье в этих городах выросли почти на 50 процентов с 2011 года. Это намного выше, чем местный экономический рост и темпы инфляции, а доходы и арендные ставки в этих городах за тот же период выросли менее чем на 10 процентов.
В то время как никакие города США не входят в эту самую высокую категорию «пузырькового риска» в индексе, цены на жилье в Сан-Франциско и Лос-Анджелесе считаются «завышенными». Согласно данным отчета, в 2011 году цены в Сан-Франциско выросли почти на 65 процентов, но, по данным отчета, имеют «ограниченный риск пузыря, учитывая его сильные экономические основы на фоне удивительного бума технических компаний».
Причины сильного роста цен разнообразны. На канадском и европейском рынках цены быстро росли из-за исторически низких ставок по ипотечным кредитам. В европейских городах, в то время как цены выше, ежегодные платежи домовладельцев ниже среднего значения за 10 лет. В США низкие ставки по ипотечным кредитам также помогают покупателям позволить себе больше жилья, но реальным двигателем цен является очень низкая поставка домов для продажи.
Хозяйственные здания в США до сих пор не оправились от жилищного кризиса, который начался в конце 2000-х годов, и не вернулись к тому, чтобы производить даже историческое среднее значение для новых домов, не говоря уже обо всех неудовлетворенных требованиях. Рынок США также потерял около миллиона домов для инвесторов, которые превратили их в прибыльную аренду, удалив их из потенциального запаса для продажи.
Конечно, пузырь не может быть доказан до тех пор, пока он не разразится, но история доказывает риск для этих рынков, когда цены на жилье отделены от экономических основ местного рынка.
«Изменение макроэкономической динамики, сдвиг в настроениях инвесторов или значительное увеличение предложения могут спровоцировать снижение цен на жилье», — считают исследователи UBS.
И тогда есть сценарий «Суперзвезда». Эта теория предполагает, что даже когда цены не соответствуют фундаментальным принципам, есть определенные суперзвезды, которые будут доминировать. Это справедливо и для звезд кино и крупных столичных городов. Исследователи UBS предполагают, что Гонконг, Лондон и Сан-Франциско являются «суперзвездами». Инвесторы с высокой чистой стоимостью всегда будут стекаться в эти города, и до тех пор, пока предложение не будет превышать спрос, цены будут менее подвержены риску ослабления.