Привязка проекта дома, согласование, получение разрешения на строительство

Проектирование домов Привязка проекта дома — это его адаптация к конкретным условиям участка. При заказе индивидуального проекта привязка выполняется изначально. А если будущий застройщик покупает типовой проект, то привязку делать необходимо. В этом случае привязка делается как отдельный проект за отдельную плату и учитывает следующие факторы:

решение генерального плана;
рельеф территории;
характеристики грунтов;
водный режим территории, уровень грунтовых вод;
внешние инженерные сети;
зеленые насаждения и окружающую застройку;

Проект привязки решает такие вопросы:

размещение зданий и сооружений на участке, вертикальную планировку территории, схемы подключения к инженерным сетям;
конструктивные решения фундаментов, рассчитанные в соответствии с данными о геологии грунтов и конструкции здания;
благоустройство участка — ландшафтный дизайн, малые формы;
инженерное обеспечение (например, канализация дома, оборудование бассейна и др.)

решение генерального плана;
рельеф территории;
характеристики грунтов;
водный режим территории, уровень грунтовых вод;
внешние инженерные сети;
зеленые насаждения и окружающую застройку;

Проект привязки решает такие вопросы:

размещение зданий и сооружений на участке, вертикальную планировку территории, схемы подключения к инженерным сетям;
конструктивные решения фундаментов, рассчитанные в соответствии с данными о геологии грунтов и конструкции здания;
благоустройство участка — ландшафтный дизайн, малые формы;
инженерное обеспечение (например, канализация дома, оборудование бассейна и др.)

Индивидуальное проектирование

Отправной точкой в проектном вопросе является разрешение на проектирование (в частности, если проект будет индивидуальный). Для его получения нужно быть собственником земли и обратиться в местный орган исполнительной власти с заявлением: \»разрешите построить\». Разрешение нужно независимо от того, будете вы строить дом по проекту индивидуальному или типовому. Оно является первым звеном в цепочке всех дальнейших согласовательных и строительных работ.

Одновременно с оформлением разрешения на проектирование следует начать выполнение геолого-изыскательских и геодезических исследований. Делать их могут компании, имеющие на это право и соответствующую лицензию.

Итогом исследования являются, во-первых, чертежи с нанесением на топографо-геодезической подоснове территории проектирования, красных линий, всех зданий и сооружений на участке, инженерных сетей, озеленения. И, во-вторых, результат геологического состояния грунтов.

Первый документ позволяет проектировщику определить, как лучше сориентировать дом на местности, а второй помогает выяснить, как правильно сделать фундаменты и решить подвальную часть здания.

Следующий шаг — исходные данные. Это градостроительные требования, условия инженерного обеспечения объекта, данные инженерно-изыскательских работ и технических обследований. На основе этих документов архитектору выдается задание на проектирование.

Задание на проектирование — это документ, в котором содержатся требования застройщика к архитектурно-планировочным, инженерным и технологическим решениям объекта с указанием его стоимости и срокам строительства. Этот документ определяет характер и объем выполнения всего комплекса требований заказчика и условий исходно-разрешительной документации. Кроме исходных данных заказчику необходимо получить в местных органах власти архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и передать его проектировщику.

Проектная документация — это комплект чертежей всех разделов с пояснительной запиской.

Когда вы получаете проектную документацию стадии проект (П) или стадию рабочий проект (РП), вам надо согласовать их с местным органом исполнительной власти.

На данном этапе будет проверено, соответствует ли проект нормативам, действующим в соответствующей отрасли строительства, требованиям АПЗ, требованиям пожарных инстанций, санитарно-гигиенических, экологических, охране труда, энергосбережению. После получения положительных заключений по стадии П, начинается разработка рабочей документации.

Рабочие чертежи — это полный комплект проектной документации, который дает информацию для строительства по архитектурным, конструктивным и инженерным вопросам. В комплект входит архитектурно-строительная часть (архитектурная и конструктивная — комплект АС), инженерно-строительная (ИС) и смета строительства.

Объем полного комплекта проектной документации зависит от особенностей проекта. Минимально необходимым для строительства является комплект проектно-сметной документации. Инженерная часть проекта во время строительства может быть выполнена на основе архитектурно-конструктивной части специализированными фирмами, которые выберет заказчик при покупке оборудования. Однако следует учитывать, что на согласование заказчик обязан представить полный комплект проектной документации.

Архитектурная часть дома включает:

фасады дома — его вид с разных сторон, с указанием необходимых размеров — общих габаритов, проемов;
планы этажей (уровней) дома с указанием расположения помещений, проемов, их размеров, расстановки кухонного и санитарного оборудования;
разрезы, в количестве, необходимом для представления об объемном решении дома, его высоты, особенностях конструкций в целом, послойный состав полов, кровли, конструкции лестниц и т. п.;
план кровли, который показывает раскладку, размеры и форму несущих элементов кровли;
отдельно показываются как фрагменты элементы архитектурно-конструктивных деталей и узлов (лестницы, крыльца, ограждения, устройство многослойных стен, элементов бассейна, сауны, зимнего сада);
спецификация дверей и окон — количество, марка, размеры, способ открывания окон и дверей;
спецификация элементов кровли;
спецификация и паспорт наружной и внутренней отделки здания;
пояснительная записка — описание основных элементов и особенностей здания, технико-экономические показатели.

Конструктивная часть дома — это конструктивные решения фундаментов, перекрытий, монолитных участков, балок, перемычек, кровельных конструкций, несущих элементов кровли. Она включает:

план фундаментов, на котором показано размещение фундаментных блоков или монолита;
план раскладки плит перекрытий;
чертежи конструктивных узлов элементов здания;
спецификация конструктивных элементов (их количество, размеры, особенности).

Инженерная часть — это информация о составе и размещении элементов инженерного оборудования (схемы разводки внутридомовых сетей, расчет мощности, подбор и установка соответствующих приборов и устройств):

отопление и вентиляции (комплект ОВ);
водоснабжения и канализации (комплект ВК);
газоснабжения (комплект ГС);
электроснабжения и слаботочных сетей (комплект ЭС).

Согласование проекта

Разработанный проект заказчик должен согласовать с организациями и ведомствами, которые выдали технические условия на проектирование, а также с организациями, указанными в АПЗ. При этом обязательны согласования с органами санэпиднадзора, пожарной безопасности, экологии, разработчиками генплана населенного пункта.

Если дом будет строиться в сельской местности — проект согласовывается в местном органе исполнительной власти

Архитектурно-планировочная часть проекта должна быть представлена на согласование местному органу исполнительной власти или на градсовет. Проект рассматривается на градостроительном совете (или на его секции) — если дом будет строиться в городе, причем в некоторых случаях (что предписано АПЗ) советом контролируется каждая стадия проектирования. Ряд согласований, например, с органами охраны памятников, должны быть получены до прохождения градостроительного совета.

Экспертиза

Когда получены все согласования, заказчик и архитектор несут свой проект, если это необходимо, на комплексную экспертизу. Экспертизу проходят объекты любой формы собственности, а не проходят — объекты, включенные в \»Перечень объектов, утверждение проектов которых не требует заключения государственной экспертизы\» (в перечень включены простые, безопасные объекты).

Экспертиза проверяет проект на соответствие нормативам, действующим в соответствующей отрасли строительства и требованиям АПЗ. Проверяется также выполнение всех норм, требований и условий по 5-ти направлениям: противопожарным, санитарно-гигиеническим, экологическим, охране труда, энергосбережению.

Проведение экспертизы финансирует заказчик, ее стоимость определяется на основе действующих в Украине нормативов. Следует отметить, что разрешение на выполнение строительных работ выдается только по заключению государственной экспертизы, и никаких иных (частных) экспертиз не может быть.

Разрешение на строительство

После согласования рабочей документации местный орган исполнительной власти выдает разрешение на строительство. Разрешение строительства — важный этап строительных работ. Именно он является отправной точкой для начала и ведения стройки.

Утверждение проекта дает основание органам госархстройконтроля выдать разрешение на выполнение строительных работ и зарегистрировать ответственных лиц по строительству. С момента выдачи разрешения на строительство начинается отсчет нормативных сроков строительства. На этом этапе можно заключать договор со строительной организацией, хотя не исключен выбор подрядчика и на этапе получения разрешения на проектирование.

Строительство дома без разрешения может закончиться его демонтажом или огромным штрафом. Но даже если удастся избежать демонтажа и отделаться только штрафом, все равно дом придется узаконить: иначе его нельзя будет в дальнейшем ни подарить, ни продать.