Оживление на рынке недвижимости в Крыму

На рынке недвижимости Крыма вопреки всему — осеннее оживление. Люди стремятся вложить свои сбережения в самый надежный на сегодняшний день инструмент — недвижимость. Тем более что цены на квадратные метры с будущего года могут опять вырасти. Правда, теперь жилье в Крыму покупает преимущественно местное население.

С наступлением осени вторичный рынок недвижимости Крыма несколько оживился, хотя количество сделок заметно уменьшилось по сравнению с тем, что наблюдалось еще пару лет назад. По словам директора севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Натальи Масальской, по сравнению с прошлым годом сделок стало меньше на 80%, хотя сказать, что рынок замер, нельзя, ведь торговля постепенно идет. Симферопольские агентства недвижимости по-прежнему оформляют продажи.

По информации еженедельника «Крымская недвижимость», однокомнатные квартиры в Симферополе в начале октября предлагали к продаже в зависимости от района и состояния от $20-30 тыс. за жилье (требующее ремонта и расположенное почти в пригороде) до $90-120 тыс. за квартиры с евроремонтом в престижных районах крымской столицы. Двухкомнатные квартиры в Симферополе выставляли на продажу по цене от $40-60 тыс., расположенные в старом фонде и на окраинах города, до $80 тыс. — в «спальных» районах и $100-200 тыс. — в престижных. Стоимость трехкомнатных квартир оказалась в «коридоре» $40-50 тыс. — в старом фонде, $90-100 тыс. — в домах массовых серий до $300 тыс. и выше — в престижном центре.

При этом определить среднюю стоимость квадратного метра, по которой недвижимость продается, по словам риелторов, не представляется возможным, потому как вычисления окажутся с большой погрешностью. Зато по подсчетам строительных компаний цена квадратного метра в «хрущевках» Симферополя в среднем составляет $1,6 тыс., в домах улучшенной планировки — от $1,7 до $2 тыс. Для сравнения: в феврале 2007 года квадратный метр в Симферополе продавался за $1157, в феврале 2006 года — за $800, а в феврале 2005-го он стоил в среднем $500.

Лидером по стоимости квартир на вторичном рынке можно считать Ялту. Если однокомнатные квартиры в поселках Южнобережья выставлены на продажу по цене от $30 до $80 тыс., то в Ялте их стоимость стартует от $60 тыс. и может составлять до $270 тыс. Двухкомнатные квартиры на вторичном рынке ЮБК предлагают по цене от $80 и до $580 тыс., трехкомнатные — от $100 до $400 тыс. По информации риелторской компании «НТН», стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах в Ялте в зависимости от месторасположения колеблется от $2250 до $3350, в двухкомнатных — от $2000 до $3300, трехкомнатных — от $2000 до $3100.

Не слишком отличаются и цены в Севастополе: однокомнатные предлагают к продаже в диапазоне от $20 до $120 тыс., двухкомнатные — от $60 до $190 тыс., трехкомнатные: минимальная цена $70 тыс., максимальная — $250 тыс. По информации агентства недвижимости «Мультидом», по сравнению с прошлым годом к нынешней осени цены выросли на 24%, хотя по прогнозам рост 25% должен был оказаться по итогам всего 2008 года. «Но рынок сделал свой план еще по итогам полугодия, — рассказывает директор АН «Мультидом» Наталья Масальская. — Именно из-за весеннего очень бурного роста цен сейчас они остановились, но не падают. Никакого 30-40%-ного снижения стоимости нет, продавцы, конечно, уступают в цене, но не более 3%: к примеру, на объекте стоимостью $100 тыс. могут уступить $1-2 тыс. Да и то не все и не на всех объектах: «уценку» делают только на квартиры с устаревшей планировкой, которые не пользуются спросом».

Покупаем?

«И все-таки оно продается», — вполне мог бы воскликнуть Галилей, окажись он в наши дни специалистом по недвижимости. Кризис кризисом, но Украине к критическим ситуациям не привыкать. В какой-то момент начинает казаться, что все процессы в стране остановились и ждут новых сообщений из политических штабов. Разве что Нацбанк в гордом одиночестве пытается спасти страну от финансового пике с помощью запретов на досрочное расторжение депозитных договоров и наращивание объемов кредитования. Эти меры окончательно должны были лишить денег потенциальных покупателей недвижимости и заморозить рынок. Но нет: недвижимость покупается и продается. По крайней мере, в Крыму.
Объяснить это можно с нескольких позиций: во-первых, заключаются сделки, которые готовились ранее. Во-вторых, в условиях финансовой нестабильности люди, не зная, в какую валюту перевести сбережения, в конечном итоге решаются на покупку недвижимости как самого устойчивого инструмента. Так что финансовые неурядицы могут оказаться только на руку продавцам недвижимости, поскольку их товар остается самым надежным средством если не преумножения капиталов, то уж точно их сбережения. Повышенный спрос наблюдается на небольшие одно-, двухкомнатные квартиры в домах массовых серий — именно их удается продать наиболее быстро. А большие по метражу квартиры подолгу не могут найти новых собственников, рассказывает директор фирмы «Город» Валерий Шевердак. «Покупатели в основном ищут малогабаритное и за счет этого недорогое жилье, которого на рынке катастрофически мало, — объясняет эксперт. — На недвижимость большей площади цена опускается только в нескольких случаях, если это ситуативная продажа, то есть человеку срочно нужно решить свою проблему, поэтому он готов уменьшить стоимость продаваемой им недвижимости. Или если сдали нервы, то есть срочно нужны деньги и нет возможности ждать, когда найдется покупатель или изменится ситуация на рынке».

А намеченного на осень обвала рынка недвижимости, по всей видимости, так никто и не дождется. Еще недавно спекулятивный капитал буквально «раздувал» цены на квадратные метры, но после ужесточения условий кредитования он начал покидать рынок. Причина этого в том, что без свободных банковских денег зарабатывать на перепродаже недвижимости стало проблематично. То есть продавцы квартир и домов хоть и устанавливают цены на свой товар все выше, но покупателей найти не могут. Особенно не повезло тем спекулянтам от недвижимости, которые покупали квартиры в кредит в надежде на то, что спустя пару месяцев или год смогут продать их, вернув долг банку и положив в карман прибыль. Теперь они вынуждены держать цены на свой товар, из-за чего найти покупателя на них практически невозможно. А те собственники, кому действительно нужно продать свою недвижимость, уже не гонятся за сверхприбылью. «Сейчас инвестиционные сделки замерли, преобладают миграционные покупатели, то есть когда люди перебираются на другое место жительства и покупают-продают недвижимость. Это недорогие квартирки для того, чтобы в них жить и растить детей, — рассказывает Наталья Масальская. — Кроме этого активно растет спрос на земельные участки. Я полагаю, что люди забирают деньги из банков в страхе за их сохранность, но не хранить же их дома под подушкой? Поэтому вкладывают в приобретение земельных участков в расчете либо выгодно продать впоследствии, либо построить на них недвижимость».

Куда же делись спекулянты от недвижимости? Поскольку зарабатывать баснословные деньги на перепродаже теперь не получается, часть их ушла в другой бизнес, вторая — перебазировалась из вторичного рынка в первичный, третья часть — подалась в аренду, где хоть небольшие, но стабильные заработки. Тем более что спрос на аренду квартир продолжает расти. По словам директора симферопольского агентства недвижимости «Светлана» Светланы Жуковой, однокомнатные квартиры во вторичном фонде крымской столицы, которые год назад сдавали в аренду по $200 в месяц, теперь уходят по цене $300. Причем, как ни удивительно это звучит, но цену подняли сами квартиросъемщики: студенты благодаря родительским кошелькам готовы платить большие деньги, чтобы жить с комфортом и без соседей. В результате за услугу «посторонних не подселять» они предлагают на $50 больше установленной цены.

Стоимость аренды двухкомнатной квартиры колеблется сегодня от $350 до $400 — это в сегменте доступного жилья во вторичном фонде. Есть предложения аренды и в новостройках, хотя таких пока незначительное количество, да и стоимость их выше. Элитное жилье и квартиры в первичном фонде, расположенные в престижных микрорайонах, предлагают в аренду по ценам до $1 тыс. в месяц.
Любопытно, что снимают благоустроенные квартиры чаще всего студенты, а молодые семьи с детьми ищут варианты дешевых домиков или даже времянок с частичными удобствами, стоимость которых колеблется от 600 до 1500 грн в месяц. Так что владельцы недвижимости, какой бы она ни была, в проигрыше не остаются: ее всегда можно если не продать, так сдать в аренду.

Новостройки дешевле

Предприимчивые крымчане давно подсчитали, что если вложить средства в приобретение квартиры на этапе проектирования дома или закладки фундамента, то к моменту сдачи его в эксплуатацию стоимость квадратных метров вырастет в несколько раз. А если продать квартиру через год, можно заработать не одну тысячу долларов. По словам директора агентства недвижимости «Монолит-риелт» Евгения Лубянского, 20-30% квартир в строящемся доме меняют своих хозяев в процессе строительства. Это не удивительно, ведь от этапа проектирования до сдачи дома в эксплуатацию квадратный метр дорожает на $300-500. Популярностью такие схемы пользуются и в Симферополе, и в курортных регионах Крыма, где недвижимость стабильно растет в цене.

Нынешней осенью, несмотря ни на что, первичный рынок Крыма изобилует предложениями о продаже жилья в строящихся и уже сданных в эксплуатацию новостройках. В курортных регионах, как и прежде, доминирует недвижимость элитного класса, хотя колоссальный спрос на малогабаритное жилье. В Симферополе предложения элитного и эконом-класса примерно на одном уровне. Как признаются застройщики, строить квартиры малой планировки невыгодно, ведь себестоимость квадратного метра в большой квартире получается меньше, чем в малометражной. Тем более даже с большой площадью квартиры зачастую распродаются еще на стадии возведения дома.
Диапазон цен на жилье в новостройках Крыма самый разнообразный и зависит от населенного пункта, района, микрорайона, класса жилья и заканчивается тем, какой ремонт в нем сделан — всего таких параметров 15.

Бесспорный лидер по стоимости — это регион Южного берега и в первую очередь Ялта. По информации АН «Маркет Крым», цены на первичном рынке жилой недвижимости находятся в диапазоне от $1500 в поселках Гаспра, Кореиз до $5 тыс. и более в самой Ялте. Фиксируются предложения даже по $7 тыс. за 1 кв. м. Наиболее востребованным является жилье бизнес- и премиум-классов, которое стоит от $3,5-7 тыс. за кв. м.

Такая тенденция не осталась незамеченной строительными компаниями, и они взялись активно застраивать ЮБК к ужасу местных жителей, которым остается только жаловаться на то, что элитные комплексы полностью отрезали им доступ к морю. Так, с начала нынешнего года на территории Большой Ялты возводилось либо проектировалось свыше 60 многоэтажных объектов, причем на 50 площадках велись строительные работы. Непосредственно на территории Ялты возводилось свыше 30 объектов жилой недвижимости площадью свыше 160 тыс. кв. м. Эксперты сообщают о подготовке документации еще не менее чем на 10 объектов, строительство которых может начаться в 2008 году. Основной срок сдачи строящихся и заявленных к началу строительства объектов: 2008-2009 годы (несколько объектов — 2010 год). Таким образом, в течение 2008-2009 годов в Ялте будет ежегодно вводиться в эксплуатацию до 100 тыс. жилой площади.

Незначительно отличается от Большой Ялты ситуация на рынке первичной недвижимости Севастополя — активное строительство и высокие цены. Стоимость элитных апартаментов в среднем составляет $2 тыс. за 1 кв. м, жилье среднего класса — $1300-1500 за кв. м.

Догоняет по ценам еще один активно застраивающийся город — Симферополь. Минимальная цена на жилье в новостройках зафиксирована на уровне $1200 за 1 кв. м, максимальная — на уровне $1800. Элитные апартаменты строительные компании предлагают к продаже в среднем по $2500.

И, как утверждают эксперты, в ближайшее время цены будут только расти. Кризис в строительной отрасли может привести к тому, что мелкие и средние застройщики вынуждены будут уйти с рынка, не выдержав конкуренции. Это повлечет за собой сокращение объемов строительства. А уменьшение предложения любого товара (и недвижимость не исключение) всегда стимулирует рост цен на него. По мнению ведущего специалиста по недвижимости строительной компании «СоюзСтройтехнология» Валерии Петрусевич, в перспективе стоимость жилья в новостройках будет только расти. Тем более что «не существует более выгодного вложения денег в ситуации с нестабильными валютами, чем недвижимость, потому что ее можно заложить в банк, продать в любой момент, сдать в аренду, отдать родственникам для того, чтобы они улучшили свои жилищные условия», — считает она. То есть вложив сегодня в покупку нового жилья, завтра можно будет продать значительно дороже, ведь что там ни говори, а новое есть новое.

Аналогичного мнения придерживается и Наталья Масальская. По ее словам, сейчас самое время покупать недвижимость, потому что после нового года цены полезут вверх из-за увеличения стоимости новостроя. А вслед за первичным рынком полезут вверх цены и на вторичном рынке, тем более что инфляцию в Украине никто не отменял. «Инфляционные процессы больно ударят по ценам на жилье и тот, кто не успел купить сегодня по ценам, когда еще можно поторговаться, потеряет не только время, но и деньги», — считает она.

Старое в обмен на новое

Когда покупаешь квартиру, кажется, что согласен на любой вариант, лишь бы хватило денег на свои стены. Поэтому зачастую приходится отдавать предпочтение вторичному рынку, где стоимость квадратных метров дороже, чем на первичном, но за счет небольшого метража квартир экономится солидная сумма. А когда начинаешь жить в этих старых стенах, осознаешь, что спрятанное под самым лучшим евроремонтом старое жилье все равно остается старым, ведь не будешь же, в самом деле, ремонтировать весь подъезд, менять в нем электропроводку, прогнившие трубы, старенький лифт и т. д. В новостройках таких проблем нет, ведь трубопроводы не успели состариться, лифт не выработал свой срок, а от стен еще пахнет строительными работами.

Перебраться из старой квартиры в новую нынешней осенью предложила одна из строительных компаний Крыма. С октября в Симферополе стартовала ее новая программа «Старое жилье в обмен на новое». Выбрать новую квартиру предлагают в комплексе домов на ул. Ростовской в Симферополе, которые планируется ввести в эксплуатацию в 3 квартале 2009 года. Кроме этого в ближайшее время начнется закладка домов и еще в одном микрорайоне города, сдача которых запланирована на 4 квартал будущего года. Новые квартиры имеют трехметровые потолки, небольшой метраж, индивидуальную в каждой квартире систему отопления, пластиковые окна, теплый фасад, крыша у домов из финской металлочерепицы. «Выглядит обмен так: если человек хочет поменять свою, допустим, однокомнатную квартиру на новую трехкомнатную, — рассказывает эксперт Евгений Лубянский, — но ему некогда заниматься продажей, мы готовы забрать у него его квартиру, заключив договор, что он доверяет нам продажу, деньги от которой пойдут на оплату квартиры в новостройке. Но при этом он должен выехать из квартиры, чтобы ее можно было продать. То есть программа может помочь только тем, у кого есть несколько вариантов жилья или есть куда на время выехать из продаваемой недвижимости — так компания страхует себя от риска, что пока жилье будет продаваться, клиент передумает».

Конечно, переехать из старых стен в новые, в принципе, можно и самостоятельно: продаешь свою квартиру во вторичном фонде, а затем покупаешь новую в первичном. Главное, чтобы сроки продажи и сдачи дома совпали. Но в жизни всякое может случиться: строители могут задержать срок сдачи дома или в самый последний момент покупатель может отказаться от покупки квартиры.

В компании считают, что продать старое жилье своего клиента они смогут быстрее, чем если клиент будет заниматься этим самостоятельно, ведь специалисты в состоянии адекватно оценить недвижимость, не занижая и не завышая ее цену для того, чтобы она быстро нашла нового владельца. Таким нестандартным путем компания рассчитывает привлечь клиентов, ведь несмотря ни на что, операторов на крымском рынке строительства жилья становится все больше и конкуренция между ними все жестче. А значит, выживет тот, кто нестандартно мыслит и предлагает конкурентный товар.